Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 17 novembre 2004 relatif au cumul d'actions de la garantie des vices cachés et de l'erreur

Extraits

[...] La Cour de cassation pose le principe selon lequel la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action de l'acheteur. La Haute juridiction rejette la faculté d'option entre les diverses actions, ayant chacune leur régime juridique. L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 novembre 2004, réaffirme cette jurisprudence nouvellement établie en rejetant le pourvoi de l'acquéreur qui faisait grief à la Cour d'appel d'avoir substitué au fondement de l'action en nullité pour vice du consentement,[celui de] l'action en garantie des vices cachés Ainsi, la Haute juridiction réaffirme le principe posé selon lequel la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action. [...]

[...] L'arrêt rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 17 novembre 2004, a permis de confirmer le principe de la primauté de l'action en garantie des vices cachés sur celle de l'erreur. En l'espèce, des époux avaient acquis, d'une société civile immobilière, un terrain avec une maison en cours de construction. Ils se sont aperçus par la suite que des anciennes carrières de gypse engendraient une instabilité du terrain. Les acquéreurs ont saisi les tribunaux d'une demande de nullité de la vente pour erreur et dol en invoquant une dissimulation de la part de la société venderesse, de l'existence, en sous-sol, de ces anciennes carrières de gypse. [...]

[...] Un arrêt rendu par la première Chambre civile le 6 novembre 2002 avait admis que le dol puisse déroger aux dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil relatif à la garantie des vices cachés. Si bien que lorsque le dol est constitué, le requérant n'est pas enfermé dans le bref délai de deux ans prévu en matière de garantie des vices cachés. Cependant, en l'espèce, le dol ne va pas être caractérisé car il n'y a eu aucune dissimulation véritable, volontaire, de l'existence des anciennes carrières en vue de tromper les acquéreurs Les acquéreurs avaient la possibilité de se renseigner eux-mêmes sur la situation exacte du terrain. [...]

[...] La question qui se pose est de savoir si un même élément peut permettre à un acquéreur de fonder son action sur le fondement de l'erreur ou sur le fondement de la garantie des vices cachés ? Autrement dit, l'acheteur il une liberté d'option entre les deux actions ? La Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant que, comme l'a énoncé à bon droit la Cour d'appel, les vices cachés se définissent comme des défaut rendant la chose impropre à sa destination et que les acquéreurs avaient fondé leur action sur la seule présence d'anciennes carrières de gypse, qui entraîneraient des mouvements de sol et des désordres immobiliers. [...]

[...] La solution de la Cour de cassation restreint la liberté du choix d'actions pour sanctionner un défaut de la chose. En effet, l'exclusion de l'erreur défavorise l'acheteur qui devra agir dans le bref délai imposé par l'article 1648 du Code civil. En effet, L'action des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice Or, le terrain de l'action en erreur permet d'agir dans un délai de cinq ans. [...]