Agents immobiliers ; de l'article 1596 du Code civil à l'article 9 (1 et 2) du code de déontologie issu du décret 2015-1090 du 28 août 2015

Extraits

[...] Par ailleurs, en cas de comportement pénalement répréhensible, la peine prévue étant de nature différente d'une sanction disciplinaire, il est tout à fait possible de cumuler les deux sanctions sans contrevenir au principe "non bis in idem" ainsi qu'aux prévisions de l'article § 1 du protocole n° 7 additionnel de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. La primauté des règles issues du code de déontologie sur l'article 1596 du Code civil peut également s'apprécier du point de vue de l'agent immobilier lui-même qui, à partir du moment où il aura porté à la connaissance de son mandant le fait qu'il se trouve être l'acquéreur du bien dont le mandat de vente lui a été conféré, se verra protégé de tout risque d'action en nullité que le mandant voudrait intenter ultérieurement contre lui. [...]

[...] en 1804, mais la rédaction de l'article 1596 ne laisse guère planer de doute sur son champ d'application aujourd'hui. Sont dès lors visés par cette interdiction ceux qui exercent une activité figurant à l'article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dit loi Hoguet, savoir par exemple les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis. [...]

[...] La disparité des sanctions et l'émergence d'une instance disciplinaire Lorsque nous comparons les conséquences du non-respect des règles posées par l'article 1596 du Code civil et par l'article 9 1° et 2° du code de déontologie, il convient de relever une disparité de régime de sanction. En effet, l'article 1596 du Code civil prévoit à titre de sanction la nullité de l'acte au terme duquel un agent immobilier se porte acquéreur d'un bien mis en vente au titre d'un mandat qui lui a été conféré, dès lors qu'il n'y a pas eu confirmation de la part du mandant. [...]

[...] La nullité visée par l'article 1161 du Code civil semble dès lors être une nullité relative tout comme celle de l'article 1596. En définitive, aujourd'hui la question de la lutte contre les conflits d'intérêts, les déséquilibres contractuels ou la concurrence déloyale influe très nettement sur l'évolution de notre droit positif et la mise en place du code de déontologie des agents immobiliers n'échappe pas à la règle en imposant un certain nombre de règles éthiques au travers de ses 12 articles. [...]

[...] À l'inverse, s'agissant de l'article 9 1° et 2° du code de déontologie, celui- ci prévoit à l'article 12 dudit code, en cas de manquement de l'agent à ses obligations, la saisine par la partie lésée de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l'article 13-5 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Nous constatons donc un glissement du cadre juridique de traitement des litiges puisque nous passons d'un cadre judiciaire prononçant la nullité à celui-ci d'un cadre régi par une instance disciplinaire s'inspirant des instances ordinales présentes au sein des professions règlementées comme les notaires ou les avocats. [...]