Il existe des droits qui procurent à leur titulaire la jouissance d'une chose sans leur en conférer la totale propriété. L'article 543 du Code civil indique ainsi « on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre ». La jouissance d'un bien par une personne qui n'en est pas propriétaire peut avoir pour cause soit un droit personnel, soit un droit réel.
Le droit de propriété n'est par exemple pas démembré lorsqu'un locataire est autorisé par un bailleur à exercer un droit personnel de jouissance sur une chose pendant un certain temps en contrepartie du paiement d'un loyer (article 1709 et suivants du Code civil). En dépit des prérogatives importantes que le droit contemporain attribue au locataire, le bailleur reste en effet pleinement propriétaire de son bien dont il conserve l'usage même s'il l'exerce par autrui et en perçoit les fruits civils.
Les droits réels de jouissance portent directement et immédiatement sur les biens qui en sont l'objet et confèrent à leur titulaire le droit de les utiliser et d'en percevoir les fruits à la place du propriétaire qui est ainsi dépouillé de ses droits. On dit que le droit de propriété est démembré car le droit de propriété se trouve amputé de certaines prérogatives qui lui sont inhérentes. La propriété est donc démembrée en différents droits réels opposables aux tiers. Plusieurs droits concurrents s'exercent ainsi sur une même chose. Ces droits réels démembrés se divisent principalement en deux : le droit de jouissance et les services fonciers (servitudes).
Dans le droit de jouissance il convient de distinguer le droit d'usage et d'habitation de l'usufruit. Les droits d'usage et d'habitation sont un diminutif de l'usufruit. Ils obéissent au même régime quant à leur création et l'extinction et sont limités à ce qui est nécessaire pour les besoins de leurs titulaires et ceux de sa famille.
Les rédacteurs du Code civil ont traité l'usufruit aux articles 578 à 624. L'article 578 définit ainsi l'usufruit : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » (...)
[...] L'usufruit Il existe des droits qui procurent à leur titulaire la jouissance d'une chose sans leur en conférer la totale propriété. L'article 543 du Code civil indique ainsi on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre La jouissance d'un bien par une personne qui n'en est pas propriétaire peut avoir pour cause soit un droit personnel, soit un droit réel. Le droit de propriété n'est par exemple pas démembré lorsqu'un locataire est autorisé par un bailleur à exercer un droit personnel de jouissance sur une chose pendant un certain temps en contrepartie du paiement d'un loyer (article 1709 et suivants du Code civil). [...]
[...] Il n'a pas l'abusus qui est une prérogative du propriétaire c'est-à-dire qu'il ne peut vendre, donner ou détruire la chose. L'usufruitier dispose ainsi de l'usage et de la jouissance de la chose tandis que le nu propriétaire qui ne dispose donc pas de la pleine propriété est dépouillé de deux prérogatives essentielles. C'est en cela que l'usufruit est un droit réel démembré. Dans ces conditions, la situation de l'usufruitier est très supérieure à celle du nu propriétaire. C'est l'usufruitier qui a la chose en main. [...]
[...] Chapitre L'extinction de l'usufruit L'usufruit est un droit temporaire et généralement viager. Il s'éteint de plein droit lors du décès de son titulaire selon l'article 617. Si l'usufruit est limité à une période déterminée, l'arrivée du terme fixé mettra fin à l'usufruit s'il est antérieur au décès. Si l'usufruitier décède avant le terme, l'usufruit prend fin. L'usufruit peut prendre fin par la consolidation c'est-à-dire la réunion sur une même personne de deux droits, celui de l'usufruitier et celui du nu propriétaire. [...]
[...] L'usufruit est viager dès lors qu'il s'éteint par la mort de l'usufruitier. Il n'est donc pas transmissible à cause de mort. Cependant l'usufruit peut être limité par convention ou testament à une période déterminée. Il ne peut excéder 30 ans s'il est accordé à une personne morale. L'usufruit est un droit réel c'est-à-dire qu'il s'agit d'un droit direct sur la chose et l'usufruitier jouit de la chose directement sans intermédiaire. En apparence l'usufruitier et le preneur (locataire, fermier ou métayer) ont une situation identique. [...]
[...] Les baux de locaux d'habitation peuvent être consentis valablement par l'usufruitier seul. Ils produisent leurs effets quelle que soit leur durée pendant toute la durée de l'usufruit. Après le terme de l'usufruit, le bail n'est opposable au propriétaire que pour la période de 9 ans qui se trouve en cours à la fin de l'usufruit. Ainsi, si le bail excède une durée de 9 ans, on le divise en tranche de 9 années et le bail prend fin à l'expiration de la tranche qui est en cours au moment de la cessation de l'usufruit. [...]
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