Rédaction de contrat, rédaction de l'avant contrat, rédaction de la procuration, compromis classique, conditions suspensives, dénomination, clause de substitution, acquéreur, modalités de paiement
Il y a un contentieux important par rapport aux compromis de vente notamment, car ils sont rédigés de façon imprécise, le vendeur ne veut plus vendre, l'acquéreur ne veut plus acheter, les conditions suspensives sont prévues hors délai etc.
Quand on rédige un compromis de vente, on va d'abord devoir vérifier les états civils des vendeurs et acquéreurs. Dans l'état civil on fait figurer les noms, les dates et lieux de naissance, de mariage, le régime matrimonial, les adresses, les professions.
[...] On assure la transmission de la jouissance de l'immeuble : l'immeuble doit être libre. Si l'immeuble est loué, on va indiquer toutes les conditions de la location : qui sont les locataires, depuis quand ils sont là, ce qu'ils paient, leur caution, les règles de la révision du loyer. Le contrat d'affichage est transmis avec l'immeuble. S'il y a une clause de jouissance différée (on vend au 1er février et le vendeur ne déménage qu'au 28 février), pour la garantir il faut indiquer les conditions de cette jouissance : si elle est gratuite ou pas, etc., il faut prévoir une clause d'astreinte pour que le vendeur parte à temps. [...]
[...] Il n'y a pas de protection du vendeur qui n'a pas le droit de changer d'avis, une fois le contrat signé. On va s'intéresser aux clauses plus particulières du compromis : La clause de substitution Elle s'adresse uniquement à l'acquéreur. Souvent, elle se forme au profit d'une société que les acquéreurs ont constituée. Cette clause n'est pas obligatoire. Le vendeur peut donc la refuser. Si elle est prévue, pour garantir le vendeur, elle doit prévoir que l'acquéreur reprenant va reprendre les mêmes obligations, charges et conditions que l'acquéreur substitué. [...]
[...] Le versement de somme d'argent, qu'on appelle souvent dépôt de garantie est un versement d'argent bien spécifique à la vente d'immeuble à construire. Dans le compromis, on ne verse pas de dépôt de garantie. On va verser un acompte sur le prix de vente ou sur les frais. Cet acompte est généralement de 5 à Aujourd'hui, très souvent l'acquéreur ne peut pas le verser donc très souvent on demande un acompte sur les frais, pour au moins demander les pièces. [...]
[...] On n'aura peut-être pas dès l'avant-contrat les pièces d'état civil, mais il faut déjà se poser la question de l'incapacité. On va se positionner avec le postulat que c'est le notaire qui rédige le protocole. Les parties peuvent se faire représenter par une procuration. Le représentant peut être une personne de la famille, un tiers ou un clerc de l'étude. Que faut-il respecter et à quoi faut-il être vigilant quand on a quelqu'un de représenté ? Il faut faire attention à la rédaction de la procuration. Cette procuration va être rédigée sous seing privé ou par acte authentique. [...]
[...] On doit aussi prévoir la résolution de la vente en cas de paiement à terme. On peut aussi prévoir une astreinte pour forcer l'obligation de paiement. Quelles autres clauses fait-on figurer dans un compromis classique ? Les charges et conditions générales comme le rappel des servitudes, les obligations à la charge du vendeur et de l'acquéreur : la délivrance de la chose, la garantie d'éviction, le paiement du prix, le paiement des taxes (foncière, d'habitation), la prise en charge des assurances et la prise en charge des abonnements. [...]
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