La vente se forme par l'échange des consentements. Cette échange produit un effet instantané et définitif, article 1583 du Code civil qui dispose que la vente est parfaite entre les parties, dès qu'on a convenu de la chose et du prix.
Bien que le contrat de vente se forme par l'échange des consentements, de plus en plus souvent cet échange est précédé d'actes préparatoires, d'autres actes appartiennent à la catégorie des avants contrats.
[...] La promesse unilatérale de vente. Définition et nature juridique : dans la promesse unilatérale de vente, une seule partie s'engage à vendre un bien à des conditions déterminées alors que l'autre partie, l'acheteur conservent le choix de conclure ou non le contrat de vente. C'est l'option qui caractérise la promesse unilatérale. Au moment où le bénéficiaire va lever l'option, il va exprimer son consentement et c'est là que se situe la rencontre des volontés et que la promesse unilatérale va se transformer en vente. [...]
[...] Indemnité d'immobilisation qui sera versée au promettant dans le cas où le bénéficiaire de la promesse ne lèverait pas l'option. La jurisprudence décide que si l'indemnité d'immobilisation est si importante que la liberté de l'acquéreur est rendue illusoire, la promesse est synallagmatique. L'analyse du contrat de promesse unilatérale de vente : il y a deux étapes qui se succèdent, tout d'abord le contrat de promesse et ensuite l'exercice de l'option. La formation du contrat : il y a une offre du promettant, l'offre de donner une option au bénéficiaire suivit d'une acceptation de cette offre par le bénéficiaire. [...]
[...] Enfin, c'est aussi à cette date que commencent à courir les délais pour agir (délai pour agir en nullité ou en exécution). Lorsque le bénéficiaire a levé l'option, le processus de la vente n'est pas pour autant achevé. Dans les promesses unilatérales de vente, on trouve des conditions suspensives : la condition de l'obtention d'un prêt ou l'obtention des autorisations administratives. On a une promesse unilatérale de vente pour un immeuble, le bénéficiaire à un délai d'option de trois mois et la condition suspensive : obtenir un prêt. [...]
[...] La jurisprudence considère que le contrat de vente souscrit au mépris d'un pacte de préférence, et que l'acquéreur est de mauvaise foi, ne peut être annulé qu'à deux conditions, il faut que l'acquéreur soit connu l'existence du pacte, mais aussi l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte. Section 2 : les promesses de vente. Les promesses de vente ont pour effet d'écarter la règle de la formation immédiate du contrat dès l'échange des consentements. Il s'agit d'un engagement souscrit par une des parties qui généralement s'engagent à vendre, le promettant, alors que l'autre partie, l'éventuel acquéreur veulent réfléchir encore. La promesse est dite unilatérale. [...]
[...] Elle ne peut donc pas être modifiée par le juge. On pourrait invoquer le fait que le bénéficiaire de la promesse a indiqué la réponse rapide, avant l'expiration du délai, le bénéficiaire de la promesse pourrait échapper au versement de l'indemnité de l'immobilisation. Tout d'abord la Cour de cassation a invité les juges du fond à regarder si les parties n'avaient pas indiqué le montant de l'indemnité en fonction de la durée d'immobilisation, ce qui justifierait une réduction si le délai de renonciation est court. [...]
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