Si le droit de rupture unilatérale du contrat de bail a toujours existé, il n'en va pas ainsi du congé. Ce dernier est né lorsque le droit du bailleur de rompre le contrat de bail a été soumis à la condition de notification au preneur de l'intention d'exercer son droit.
En droit romain, l'exercice du droit de rupture n'était soumis qu'à une condition de fond, le besoin du bailleur de son logement, et ce n'est que par la suite, en droit coutumier, que s'est imposé le respect d'un certain délai, alors le congé, acte de prévision, était né. En 1611, le congé est pour la première fois nommé pour désigner l'acte par lequel l'une des parties fait connaître à l'autre sa volonté de résilier le bail : on exigeait ainsi un acte préalable et distinct de la rupture du contrat de bail. Le code civil de 1804 a confirmé cette première reconnaissance du congé, en lui donnant une fonction de rupture du bail et d'obstacle à la tacite reconduction, à la seule condition de respecter les délais d'usages. Postérieurement, les grands conflits sociaux du XIXe siècle ont conduit le législateur à produire les premières réglementations impératives du bail, imposant des prorogations du bail, créant une sorte de droit du locataire à la stabilité locative au delà du terme du bail, et pour la première fois, des obligations positives ont été imposées au bailleur auteur de la rupture.
[...] B La nature juridique discutee du conge Le congé apparaît comme un acte hybride. La source de ses effets de droit : la volonté unilatérale, est régulée par d'autres sources : la volonté commune des parties au bail, et la loi. La décision du congé a des effets qui ne se limitent pas à son auteur, il a aussi des effets aux dépends du destinataire, mais la décision est prise conformément aux droits que la loi et le bail avait préalablement définis. [...]
[...] Un autre obstacle se dresse à l'analyse du congé en condition extinctive : la nullité des conditions potestatives. En effet, la condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de l'une des parties, mais d'un événement fortuit ou de la volonté d'un tiers. Le code civil prévoit la nullité de la condition potestative de la part de celui qui s'oblige à l'article 1174 du code civil, car elle priverait le contrat de tout engagement ferme, donc de contenu. Or, le congé, en ce qu'il dépend de la volonté unilatérale de celui qui s'oblige, peut s'analyser en une condition purement potestative. [...]
[...] La réalisation de la condition résolutoire va effacer rétroactivement et de plein droit l'obligation qui est censée n'avoir jamais existé. C'est ce que précise l'alinéa 1er de l'article 1183 du code civil. Il s'agirait alors, plutôt que d'une condition résolutoire, d'une condition extinctive, puisque le congé n'a d'effet que pour l'avenir. Les obstacles à l'analyse du congé en condition extinctive Mais peut-on parler d'une condition prévue au contrat, alors que le droit de rupture est prévu par la loi et dispose d'une certaine autonomie par rapport au contrat au sein duquel elle intervient ? [...]
[...] Cela signifie que l'effet obligatoire de l'engagement unilatéral ne doit être admis que là où il apparaît opportun de faire peser sur le déclarant une obligation immédiate et irrévocable. Cette opportunité doit être appréciée, principalement, par référence à des considérations de sécurité juridique et d'intérêt social. La qualification du congé en acte unilatéral Le congé, délivré à l'initiative d'une des parties au contrat, a pour objet d'éteindre un contrat de bail ou d'en empêcher sa reconduction. Manifestation de volonté en vue de rompre un rapport contractuel existant : le congé est un acte juridique. [...]
[...] - Une manifestation de volonté : la volonté est une condition absolument nécessaire à son existence et à sa qualification. Pour être juridiquement efficace, la volonté doit être extériorisée. Cette action est même l'élément primordial et caractéristique de l'acte juridique. - Emportant des effets de droit : par définition, l'acte juridique a vocation à produire des conséquences en droit, ce que l'on exprime classiquement en retenant qu'il consiste en une manifestation de volonté tendue vers un ou plusieurs effets de droit, ce qui le différencie des actes de complaisance. [...]
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