La formation du contrat de bail - publié le 26/01/2012

Extraits

[...] Parce que cette obligation s'exécute dans le temps, le contrat de bail s'analyse juridiquement comme un contrat à exécution successive. Peu importe qu'il ait été conclu pour une durée indéterminée ou déterminée. Le bail à durée indéterminée Même si la quasi-totalité des régimes spéciaux relatifs aux baux immobiliers exigent une durée minimale impérative, il peut arriver que les parties ne stipulent aucun terme dans le contrat de bail. C'est le cas notamment d'un bail conclu verbalement pour lequel le Code civil, par le jeu combiné de l'article 1736 et de l'article 1774, considère que si les parties au contrat avaient voulu consentir une durée effectivement déterminée, elles auraient nécessairement, ne serait ce que pour des raisons de preuve, rédigé un acte écrit. [...]

[...] », trois éléments sont nécessaires en tant que condition à la réalisation du contrat de bail : son objet, sa durée, son prix. En amont de ces trois conditions, la validité du contrat présuppose que les parties soient capables de conclure ce contrat. La capacité des parties au contrat La capacité, voir les pouvoirs des parties au contrat de bail, s'apprécient principalement pour ce qui concerne le locataire preneur – La capacité du bailleur Le contrat de bail s'apparente par principe comme un acte d'administration c'est-à-dire un acte de gestion normal du patrimoine. [...]

[...] La loi de 1989 a prévu que seul le locataire peut se prévaloir de l'éventuelle absence d'un état des lieux. Le législateur ajoute cependant que chacune des parties peut exiger à tout moment de l'autre l'établissement d'un contrat conforme. Si l'état des lieux bénéficie au seul preneur, au cas de manquement du bailleur, la sanction sera la nullité relative du contrat. Au cas de manquement de l'une comme de l'autre des parties à l'exigence de mise en conformité, la nullité pourrait indifféremment bénéficier au bailleur ou au preneur. [...]

[...] Le contrat de bail peut porter sur une chose corporelle ou incorporelle. Le contrat de location gérance n'est rien d'autre que le louage d'un fonds de commerce par exemple. C'est la raison pour laquelle une différence d'objet distingue la location gérance du contrat de bail commercial qui porte expressément sur la location de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds. La licence de brevet, de marque ou de droits d'auteur ne sont rien d'autre que la location d'une invention, d'un signe ou d'une œuvre précédemment appropriée. [...]

[...] Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. » Ce texte qui renvoie sur le terrain de la preuve vient ériger entre les parties la nécessité d'un acte écrit. Si le bail verbal n'a encore connu aucune exécution, non seulement la preuve par témoin est écartée mais aussi le simple commencement de preuve par écrit et ce, même dans l'hypothèse où la partie se trouvera dans l'impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit. A l'inverse, si le bail a connu un commencement d'exécution, la lecture de l'article 1715 doit alors conduire à un régime de liberté de la preuve du contrat. [...]