Le droit de propriété est droit réel le plus complet, désignant le pouvoir juridique exercé par un sujet de droit sur une chose. La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements (art. 544 Code civil). Le droit d'usage (usus) est le droit de se servir de la chose et de choisir l'usage qu'on entend en faire ; c'est aussi le droit de ne pas s'en servir.
Le droit d'usage est un droit et non une obligation : le propriétaire demeure libre d'user de la chose ou non. Exemple : terrain cultivé ou à bâtir, champ en prairie ou en verger… Cependant, cette liberté est restreinte par la réglementation administrative : plan d'occupation des sols (POS), servitudes d'urbanisme… Le propriétaire est aussi libre de transformer la chose, exemple : construire un bâtiment, surélever une construction… Cette liberté est également limitée par la réglementation administrative (obtenir un permis de construire…) et civile (tout propriétaire qui fait réaliser des travaux de bâtiment doit souscrire à une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages survenus à l'ouvrage).
Le droit de jouissance (fructus) est le droit de jouir de la chose et d'en percevoir les fruits et les produits. Les fruits représentent tout ce que la chose produit périodiquement et qui n'épuisent pas la substance du bien. On distingue :
- les fruits naturels créés spontanément par la chose, sans le travail de l'homme (ex. : fruits d'un arbre sauvage, fourrage des prairies naturelles...)
- les fruits industriels créés par le travail de l'homme (ex. : récoltes des champs, vergers...)
- les fruits civils sont les revenus périodiquement dus par les tiers auxquels la jouissance de la chose a été concédée (ex.: loyers d'un immeuble, intérêts d'une somme d'argent...)
Les produits représentent tout ce qui vient d'une chose sans périodicité, en épuisant la substance de la chose. Exemple : matière extraite de carrière, arbres coupés...
Le droit de disposition (abusus) est le droit de disposer de la chose. Il s'agit donc d'une part d'un droit de disposition matérielle : droit de faire des actes matériels sur la chose (abattre des arbres, raser une construction...). C'est un droit sur la substance de la chose, dont est privé l'usufruitier. Et d'autre part d'un droit de disposition juridique : droit d'aliéner la chose, c'est-à-dire de passer tous les actes qui décomposent le droit de propriété (constitution d'un usufruit ou d'une servitude), ou qui transfèrent le droit de propriété soit par contrat (vente, échange, donation), soit unilatéralement (abandon), ou qui affectent le bien au paiement d'une dette (hypothèque).
C'est un attribut essentiel du droit de propriété qui peut toutefois être limité dans son exercice :
- par la loi (ex. : droit de préemption de la mairie, du locataire...)
- par une convention : lorsqu'une clause d'inaliénabilité est insérée dans le contrat de vente, le nouvel acquéreur ne pourra pas le vendre. Cette clause est une atteinte au droit de propriété, et devra donc être limitée dans le temps, et doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime.
- par l'État : il peut y avoir expropriation pour cause d'utilité publique, mais seulement à l'issue d'une procédure judiciaire contradictoire, et moyennant un juste et préalable indemnité.
[...] si, à la sortie du fonds, les eaux de source forment un cours d'eau, le propriétaire ne peut le détourner de son cours naturel au préjudice des usagers inférieurs. les sources d'eau minérale sont soumises à une réglementation particulière Eaux des lacs et étangs Principe : les eaux des lacs et étangs appartiennent aux propriétaires des terrains qu'elles recouvrent. Restrictions les étangs et lacs d'eau salée en communication avec la mer sont du domaine public Cours d'eau Une loi de 1964 a établi une distinction entre cours d'eau : les cours d'eau domaniaux qui font partie du domaine public fluvial et leur réglementation est fixée par le droit administratif, les cours d'eau non domaniaux sur lesquels les riverains ont un droit de propriété sur tout ou partie du lit et un droit d'usage des eaux, les cours d'eau mixtes classés dans la catégorie des cours d'eau non domaniaux par décret du Conseil d'Etat après enquête publique. [...]
[...] Cette faculté correspond au fructus du bien et elle est reconnue à tout propriétaire du sol comme composante de son droit de propriété. l'accession par incorporation : elle est expressément consacrée par l'article 551 tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire Cette incorporation peut être causée par un fait de l'homme ou résulter d'un phénomène naturel. Il s'agit selon les cas d'une accession naturelle ou artificielle L'accession naturelle L'accession naturelle permet d'acquérir la propriété de ce qui s'unit et n'est que l'accessoire d'un bien, que ce soit des animaux sauvages qui y circulent, les matériaux divers qui tombent du ciel et surtout des accroissements du fonds dus à l'action des eaux. [...]
[...] un défaut du titre d'acquisition C'est un défaut de droit de la personne qui a transmis la propriété. N'étant pas propriétaire, elle ne pouvait rendre l'acquéreur propriétaire : nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même (ex : le voleur, le légataire dont le testament est révoqué). l'acquéreur ignore le défaut de son titre L'acquéreur commet une erreur, de fait ou de droit, et il croit que son auteur est propriétaire, et donc lui a transmis la propriété. [...]
[...] L'acte de notoriété sera publié à la conservation des hypothèques et il permettra par la suite, au possesseur qui le souhaite, de transmettre valablement sa propriété sur le bien. Le possesseur peut également renoncer à bénéficier de l'acquisition de propriété. La renonciation peut être exprimée même tacitement, par exemple en signant une convention de bail. Cependant, comme toute renonciation, elle ne peut porter que sur un droit acquis, ce qui signifie qu'il est impossible de renoncer à l'usucapion avant que le délai de possession ne soit intégralement écoulé. [...]
[...] Le fiduciaire n'a donc pas les prérogatives d'un véritable propriétaire Par la jurisprudence La jurisprudence établit une responsabilité du propriétaire dans les rapports de voisinage. En dehors du droit commun de la responsabilité pour faute, le propriétaire engage sa responsabilité quand il cause à ses voisins des dommages en abusant de son droit, ou en excédant ses obligations de voisinage La théorie de l'abus de droit C'est une création jurisprudentielle ancienne (XIXe s.). Le principe de la responsabilité civile délictuelle dont un des principes est la réparation du préjudice causé par un fait quelconque de l'homme, a conduit la jurisprudence à retenir l'abus de droit comme une source de dommage. [...]
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