droit de la construction, promotion immobilière, défaut de conformité, malfaçon, garantie de remboursement, loi du 17 juin 2008, loi du 3 janvier 1967, décret du 22 décembre 1967, vente d'immeubles, code de la construction et de l'habitat, VIC vente d'immeubles à construire, régime juridique, contrats, VEFA vente en l'état futur d'achèvement, propriété du sol
Les modalités de vente sont prévues par la loi du 3 janvier 1967 complétée par un décret du 22 décembre 1967. Cette loi et son décret sont codifiés aux articles L261-1 à -22 et R261-1 à R261-33 du Code de la construction et de l'habitat. Il y a le régime général pour le secteur professionnel qui définit des règles communes à VAT et VEFA (sous-section 1), mais en ajoute également des propres à chacune d'entre elles (sous-section 2), et un régime spécifique (sous-section 3) eu égard au secteur protégé avec une nouvelle fois des règles communes à VAT et VEFA et des règles spécifiques à chacune.
[...] Du côté de l'acquéreur, c'est une protection faite en sa faveur pour éviter les problèmes économiques potentiels que peut subir l'entreprise. B – Le déroulement de l'échelonnement du prix dans le temps Le paiement peut aller jusqu'à du prix et sont consignés par l'acquéreur pour s'assurer de la conformité des travaux. Il existe une grille de rémunération impérative en secteur protégé. Concernant le secteur professionnel, le paiement du prix est échelonné selon la volonté des parties. Sous-section 3 – Les règles propres à la VAT C'est une modalité de vente de l'acte à construire qui est mineure dans la pratique. [...]
[...] Son hypothèque ne sera que conditionnelle (car il faut que l'immeuble soit achevé) ce qui est insuffisant pour un banquier. Le législateur a donc prévu un privilège spécial pour la VAT : la garantie qui sera donnée à la banque prend rang à la date de la vente (du premier contrat) si l'inscription est prise dans les deux mois suivant la constatation d'achèvement. Le banquier sera prioritaire par rapport aux autres créanciers. La loi conforte donc le banquier du vendeur et le banquier de l'acquéreur. [...]
[...] Le vendeur va ensuite procéder à la réception des travaux en convoquant l'acquéreur ou son mandataire pour lui livrer l'immeuble rénové 15 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre procédé présentant des garanties équivalentes (recommandé électronique, acte d'huissier, etc.). La garantie des vices apparents est prévue par l'article L262-3 du Code de la construction et de l'habitation et va couvrir à la fois les vices et les non-conformités comme le ferait une garantie de parfait achèvement d'une VIC. L'acquéreur dispose d'un mois à compter de la livraison pour dénoncer auprès de son vendeur ce qu'il a pu constater puis il a un an pour intenter l'action en garantie si le vendeur ne corrige pas les défauts. [...]
[...] L'acheteur récupère donc ses fonds ou la propriété de l'immeuble. La VAT constitue en elle-même une garantie suffisante. Section 3 – La Vente d'immeubles à rénover (VIR) « Ou l'histoire d'un rendez-vous manqué ». En effet, l'intention était louable, mais la réglementation est sans égard eu égard aux travaux réalisés. Aujourd'hui, ce régime n'est quasiment pas appliqué mis à part par les professionnels de la promotion immobilière. Elle ne concerne que les gros promoteurs, car ils ont les garanties et les assurances à l'inverse. [...]
[...] En effet, c'est le propriétaire qui est MOA, car il fait construire sur son terrain en principe. Le législateur a dissocié la qualité de MOA et la propriété du sol dans cette hypothèse. L'article 1601- 3 alinéa 2 du Code civil dispose que « le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à réception des travaux ». Le promoteur reste donc maître d'ouvrage tant que l'immeuble n'est pas achevé : il lui incombe de surveiller les travaux, d'exiger la conformité des travaux, d'assurer la garde de la chose, etc. [...]
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