Droit de la construction - Promotion immobilière - L'accession à la propriété du sol et de la construction par le contrat de vente - Les Sociétés civiles de construction vente (SCCV)

Extraits

[...] Une autre clause peut prévoir qu'en cas de décès, la société continuera avec les seuls associés vivement (imposent de racheter les parts aux héritiers). Ses obligations a. les appels de fonds i. Présentation Les associés ont l'obligation de satisfaire aux appels de fonds de la société (article L211-3 alinéa 1er du Code de la construction et de l'habitation). La source du financement de ces sociétés est les apports, les prêts ou les produits des ventes qui vont intervenir (sous la forme de VFA) ; or, cela peut ne pas suffire selon le contexte économique (marché immobilier, mauvais programme, etc.). [...]

[...] Soit les parties sont d'accord sur leur valeur ou soit un expert est désigné d'un commun accord ou soit par le tribunal pour faire une estimation des parts. Une fois que l'associé s'est retiré, le retrait va entraîner l'annulation de ses parts et la réduction du capital social. Tout ceci doit se faire sans préjudice des droits des tiers : l'associé reste tenu des dettes sociales antérieures à son retrait. Sur ses parts sociales L'associé peut céder ses parts sociales qu'avec l'agrément de tous les associés sauf lorsqu'elle est consentie à des ascendants ou descendants ou des associés, les nantir (donner en nantissement) pour trouver un élément de crédit vis-à-vis des tiers (une part sociale n'est au final qu'une créance exigible). [...]

[...] La loi retient toutefois que les appels de fonds devront cumulativement : - Être proportionnels aux droits sociaux de l'associé ; - Être indispensable à l'exécution des contrats de vente déjà conclus (à terme ou des VFA) ou s'ils sont nécessaires à l'achèvement de programmes dont la réalisation déjà commencée n'est pas susceptible de division ; Par exemple, un programme de construction prévoit deux bâtiments. Tandis que le premier est en passe d'être achevé, la commercialisation du second s'est mal passée. La commercialisation s'est mal passée. Le programme est divisible, car il y a deux bâtiments. L'appel de fonds ne sera pas possible pour le second bâtiment qui n'est pas commencé. Dès lors que les appels de fonds sont nécessaires, les sanctions seront une procédure de vente forcée. [...]

[...] La loi ne précise pas la finalité de la construction de ces bâtiments : habitation, professionnel, mixte, industriel, etc. Ainsi, la société bénéficiera des intérêts que présente la SCCV et notamment de la transparence fiscale (un des intérêts de cette société). En vue de leur vente Peu importe la forme de la vente (en entier ou par lots). La typologie des ventes est la vente des immeubles à construire (à terme ou en l'état futur d'achèvement) ou clés en main (le bien est terminé). [...]

[...] Le statut fiscal de la société C'est le régime de transparence fiscale codifiée à l'article 239 ter du Code général des impôts qui signifie que ses bénéfices sont imposés dans les mains des associés et non pas au niveau de la société. Autrement dit, la société ne sera pas imposée à l'impôt sur les sociétés, mais sur l'impôt sur le revenu des associés selon leur qualité fiscale propre (impôt sur le revenu ou sur les sociétés). Constitution Les conditions de fond Les sociétés civiles sont soumises aux conditions générales de validité des contrats (capacité, cause, finalité mais le Code de la construction et de l'habitat va ajouter des conditions supplétives qui concernent les obligations des associés. [...]