Les pourparlers : entretiens préalables à la conclusion d'un accord, de négociations, ils peuvent intervenir après la formation du contrat pour le renouveler ou le modifier. Les pourparlers peuvent s'organiser par contrat (convention de pourparlers).
Avant-contrats : Expression doctrinale désignant soit de véritables contrats (poser les jalons d'un contrat futur et se réserver le bénéfice de sa formation) soit plus généralement toute espèce d'accord préliminaire passé lors de pourparlers de façon souvent informelle, en vue de la conclusion ultérieure d'une convention plus formalisme, mais faisant naitre de façon provisoire un engagement.
Deux formes d'avant-contrats :
1. Promesse de contrat :
-le contrat cible est déjà défini dans ses éléments essentiels
-une partie promet à l'autre la conclusion de la convention cible dès qu'elle lèvera l'option
-une partie se donne du temps tout en se réservant le bénéfice de l'exclusivité du contrat.
Un contrat bilatéral qui permet de bloquer une affaire au profit du bénéficiaire. Rend service au bénéficiaire, Ce service peut être rémunéré. Elles se sont développées sur la base de la PUV. Elle a été inventée par la pratique.
2. Pacte de préférence :
- les éléments de la convention cible ne sont pas déterminés
- CHACUNE des deux parties conserve sa liberté quant à la conclusion de la convention cible.
- Une partie promet à l'autre que si elle décide un jour de former le contrat envisagé elle lui réservera le bénéfice de cette conclusion.
La promesse de contrat : développée sur le modèle de la PUV.
LA PROMESSES UNILATERALE DE VENTE :
I. Formation de la PUV
Définition : accord de volonté par lequel une personne s'engage immédiatement envers une autre à vendre à des conditions déterminées, le bénéficiaire de cet engagement investi du droit d'option pendant un délai donné, reste libre de ne pas conclure le contrat ou de conclure en levant l'option.
- contrat bilatéral : il faut une rencontre de volonté.
- mais c'est unilatéral : seul le promettant s'engage définitivement.
- Il existe donc un décalage dans les consentements. (...)
[...] n'est pas un acompte car absence de formation de la vente. n'est pas en qualité d'arrhes car l'indemnité ne correspond pas un droit de se dédire puisque le bénéficiaire n'est tenu à rien. n'est pas une clause pénale car l'indemnité ne vient pas d'une inexécution d'une obligation. Comme c'est un prix il n'est pas réductible a priori. La cession du bénéfice de l'option par le bénéficiaire. La pratique ne parle pas de cession, mais de clause de substitution Le bénéficiaire de l'option peut la céder, exception faite aux professionnels de l'immobilier (loi Sapin). [...]
[...] Promettant s'engage à ce que la levée de l'option dans le délai forme le contrat. Analyser la situation du promettant non en disant que la promesse le rendait débiteur de quelque chose mais en disant que le promettant avait déjà donné son accord. Problème : rapproche la situation du promettant à celle d'un pollicitant qui serait engagé à maintenir son offre. Analyser sous l'ange de l'obligation. Le promettant s'engage à : - Une Obligation de ne PAS faire : de ne pas conclure la vente avec quelqu'un d'autre. [...]
[...] La levée de l'option ne peut pas être analysée comme la réalisation d'une condition suspensive. Le droit d'opter est octroyé au bénéficiaire dans son seul intérêt. Il crée à sa charge un engagement, c'est un droit discrétionnaire. En pratique, l'option est toujours enfermée dans un délai. Si l'option est exercée hors délai, elle est inefficace, la promesse est caduque. ( Il faut bien déterminer la date d'expiration. ( Il faut aussi dire comment se lève l'option. Les obligations du bénéficiaire : Il est tenu aux obligations qui incombent à tout cocontractant. [...]
[...] Donc ce serait la formation d'un contrat cible et non un avant-contrat. Selon l'Article 1589 du cciv (code civil) : la promesse de vente vaut vente quand il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Les parties ne peuvent décaler la formation de la vente dans le temps on peut décaler l'exécution( Cette règle empêche le décalage de la formation, oblige à recourir aux modalités pour retarder l'exécution du contrat (terme ou condition). La pratique a donc trouvé une parade : il s'agit de conclure l'avant contrat synallagmatique qui va préciser que la formation du contrat cible lui même ne pourra résulter que de l'accomplissement d'une formalité particulière que chacun s'engage à accomplir mais qui n'est qu'une obligation de faire ( La jurisprudence a admis que les parties puissent CONVENIR d'un formalisme ad valididatem. [...]
[...] On distingue le contrat consensuel et celui solennel. le contrat cible est CONSENSUEL : comme PUV : la levée de l'option suffit à former le contrat (ex Promesse de bail). le contrat cible est SOLENNEL ou REEL : la différence avec la PUV: la levée de l'option ne suffira pas à former le contrat car le contrat ne pourra être formé qu'après satisfaction d'une formalité imposée par la loi Ex : Promesse d'hypothèque ou encore Promesse de prêt (si prêt réel) : pour qu'il y ait prêt il faut que la chose soit remise, au moment de la levée de l'option il n'y a pas remise, mais seulement échange de consentement (Pas de formation forcée, par la remise de la somme mais seulement réparation du préjudice. [...]
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