Le droit de propriété, droit réel, est un droit complet qui confère : l'usus (l'usage), le fructus (le droit de percevoir les fruits), l'abusus (le droit de disposer du bien). Il existe des droits réels ne conférant à leurs titulaires qu'une partie de ces attributs. Ils sont appelés démembrements du droit de propriété. Leur liste est longue. Certains sont apparus depuis 1804 comme l'emphytéose. Ces droits peuvent être qualifiés de démembrements de propriété, car ils sont d'une part, des droits réels, et d'autre part, des droits ne conférant à leur titulaire qu'une partie des prérogatives de la propriété
Deux démembrements de propriété sont exposés dans le Code civil. Elles restent encore aujourd'hui les applications les plus importantes de ce concept. Il s'agit du démembrement entre la nue-propriété et l'usufruit, et des servitudes.
L'usufruitier peut habiter dans la maison, il peut la louer, mais il ne peut pas la vendre. Le bien ne pourra être vendu que par le nu-propriétaire, et la vente ne devra pas porter atteinte aux droits de l'usufruitier. En pratique, la cession portera sur un bien occupé, ce qui limitera fortement les acheteurs potentiels.
L'usufruit présente deux caractéristiques principales, c'est :
- un droit réel : l'usufruit et la nue-propriété sont deux droits réels parallèles, qui en principe, se côtoient en s'ignorant. L'usufruitier a un droit d'usage sur la chose, mais sa situation est différente de celle d'un autre titulaire de droit d'usage, le locataire, qui ne dispose que d'un droit personnel de créance. Le locataire ne peut agir que contre la personne du bailleur pour obtenir l'application de son droit de jouir de la chose et l'usufruitier, titulaire d'un droit réel, n'a aucune relation avec le nu-propriétaire ; il est directement en contact avec le bien et peut en retirer lui-même la jouissance. Étant un droit réel, l'usufruit est susceptible de possession et d'hypothèque.
- un droit temporaire : le refus de constituer des usufruits définitifs vient de la crainte de se voir remettre en place des distinctions du type de celle de l'ancien droit entre domaine éminent (domaine qui devait toujours appartenir aux seigneurs) et domaine utile (domaine que pouvaient acquérir ceux qui exploitaient la terre). Un droit perpétuel ne pourra donc pas être qualifié d'usufruit. L'usufruit peut être créé pour une durée déterminée. Si aucune durée n'a été prévue, il sera viager lorsqu'il existe au profit d'une personne physique. Dans ce cas, pour déterminer le montant des droits à payer lors d'une transmission d'usufruit ou de nue-propriété, le droit fiscal a établi une valeur dégressive de l'usufruit en fonction de l'accroissement de l'âge de l'usufruitier. Lorsqu'il est constitué au profit d'une personne morale, il ne doit pas dépasser 30 ans (art. 619).
Le 1er janvier 2004, un nouveau barème de l'usufruit et de la nue-propriété a remplacé le précédent qui datait de 1901.
[...] : Si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux Les dernières réformes du droit des successions ont restreint l'application de cet usufruit en étendant les cas où le conjoint survivant détient ses droits en pleine propriété. D'autres usufruits sont accordés par la loi. Par exemple, la jouissance légale confère aux pères et mères l'usufruit des biens de leurs enfants, tant que ceux-ci n'ont pas atteint l'âge de 16 ans (art et s.) L'usufruit contractuel L'usufruit peut être établi par contrat, à titre gratuit ou onéreux. Les applications conventionnelles sont aussi variées que l'imagination humaine est étendue. [...]
[...] Elles sont établies par la loi dans un intérêt particulier. servitude réciproque = servitude instituée au profit et à la charge des deux parties, chacune profitant des efforts de l'autre servitude unilatérale = servitude ne profitant qu'à l'une et étant totalement une charge pour l'autre Entre ces 2 types de servitudes, il existe principalement 2 différences de régime : les servitudes unilatérales étant par nature déséquilibrées, elles seront le plus souvent accordées moyennant le paiement d'une indemnité et ne pourront être imposées qu'avec un accord de celui qui la subit ou par une décision particulière d'un juge, les servitudes réciproques seront en général imposées sans contrepartie, par simple application directe d'une disposition légale Les servitudes réciproques Les servitudes réciproques sont très nombreuses dans les relations de voisinage : distances entre voisins pour les plantations et les ouvrages, possibilités d'ouvrir des jours et des vues sur les fonds voisins servitude accordée pour organiser la chute des eaux pluviales des toits Les servitudes unilatérales Les servitudes unilatérales s'imposent, sans réciprocité, à un fonds, au bénéfice d'un autre fonds. [...]
[...] Compte tenu de ces nombreuses contraintes, les juges admettent rarement la création d'une servitude par prescription Constitution par destination du père de famille Conditions de création Cette expression est une reprise de l'ancien droit et elle désigne le propriétaire initial des fonds, car ce type de servitude ne peut être créé qu'entre 2 fonds, actuellement divisés, mais qui ont appartenu à la même personne. A l'origine, ce propriétaire unique a créé entre ses parcelles des situations de fait comme des aqueducs ou des fenêtres qui auraient été qualifiées de servitudes si elles avaient été mises en place entre 2 propriétés différentes. [...]
[...] droit d'habitation = droit d'usage appliqué à une maison. Ex : dans un jugement de divorce, le mari peut accorder à sa femme un droit d'habitation personnel qui lui permettra d'occuper la maison Comparaison des droits d'usage et d'habitation avec l'usufruit Les droits d'usage et d'habitation sont soumis pour l'essentiel aux règles applicables à l'usufruit, que ce soit quant à leur durée temporaire, à leurs causes d'extinction, aux droits imposés aux parties lors de l'entrée dans les lieux et pendant la période de jouissance Cependant, à la différence de l'usufruit, ces droits : - ne peuvent être que d'origine conventionnelle, car "il n'y a pas de droit légal d'usage ou d'habitation", - ne permettent d'utiliser le bien que pour les besoins de la famille, c'est-à-dire les parents et les enfants à charge, - interdisent de donner le bien en location en précisant que si une autorisation conventionnelle de consentir un bail a été donnée, le droit d'usage et d'habitation est transformé en usufruit, - sont strictement intuitu personae et ne peuvent être ni cédés, ni loués, ni saisis (art et 634). [...]
[...] Elle est contraire au régime traditionnel des améliorations, qui ouvrent en principe un droit à indemnisation et contraire aux principes généraux du droit, car elle permet un enrichissement sans cause du propriétaire. Elle a été appliquée par la jurisprudence à la plupart des constructions de l'usufruitier, en définissant comme amélioration soit les constructions nouvelles s'ajoutant au fonds et en augmentant la valeur, soit les constructions ayant pour effet d'achever un bâtiment commencé, ou bien d'agrandir un édifice préexistant Cependant les juges ont doublement tempéré la sévérité de la solution : - ils soumettent les grosses réparations à un autre régime et l'usufruitier peut se faire rembourser en fin d'usufruit les frais qu'il a engagés pour les réaliser. [...]
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