contrat de bail, art. 1144 Code civil, obligation de garantie, garantie d'éviction, obligation du paiement du loyer
3 types de louages :
- le louage d'industrie (contrat de travail) art 1780
- le louage d'ouvrage (contrat d'entreprise)
- le louage de chose (le bail)
Contrat de bail : art 1709 s. Code civil
Il va mettre en présence deux parties :
- Le bailleur propriétaire de la chose. parfois désigné du donneur à bail.
- Le preneur (le locataire).
Le contrat de bail a assez peu de liens avec les dispositions du Code civil. Les dispositions du Code civil qui constituent le droit commun du bail vont être très souvent écartées au profit de l'application d'un régime spécial. On devrait plus exactement parler des baux que du bail. Il y a différents régimes applicables en matière de bail.
[...] Cette clause est encadrée par de strictes conditions. Cette clause ne peut pas décharger le bailleur de son obligation d'entretient. Il est même possible de prévoir dans le contrat de location que le locataire assurera lui même un certain nombre de travaux. Cette possibilité étant prévue à l'article 6. de la loi de 1989. Lorsque le bail porte sur une habitation principale. Dans ce cas, l'obligation de délivrance va être renforcée : depuis la loi 13 déc SRU le bailleur doit délivrer un logement décent. [...]
[...] Certaines clauses de contrats sont interdites (restriction de la liberté contractuelle). Les loyers vont être encadrés dans les secteurs non libres : C'est le cas pour des logements réhabilite (investissement locatif qui bénéficie d'une défiscalisation) pour lequel un loyer moindre est imposé. Pour la durée minimale du contrat : 3 ans lorsque le bailleur propriétaire est une personne physique. Lorsque le bailleur est une personne morale (SCI) ma durée sera de 6 ans. Concernant la résiliation du contrat : le bailleur ne pourra résilier le contrat que dans des cas limitativement énoncés dans la loi. [...]
[...] Les règles de conclusion devront être respectés. En principe le preneur/ locataire est celui qui a conclu le contrat de bail. Toutefois, dans certain cas, le locataire sera aussi une personne qui n'a pas contracté directement avec le bailleur. En principe en droit commun, le bail est transmis aux héritiers. Si en cas de décès du locataire.( Lorsque le locataire est marié ou pacsé) le conjoint sera s'il s'agit du lieux de vie titulaire du bail. Il pourra rester dans l es lieux. [...]
[...] Ce sont des formalité à des fins solennelle. La sanction du non respect du formalisme = Nullité du contrat. Formalisme publicitaire : parfois, le formalisme est exigé à des fins d'opposabilité du contrat au tiers. On parle de formalisme publicitaire. Sanction du non respect du formalisme = inopposabilité du contrat. Formalisme probatoire : la preuve du contrat suppose le respect d'un certain nombre de forme. Sanction pour défaut d'accomplissement de la formalité : impossibilité de prouver l'existence du contrat. En matière de bail, par principe le Code civil pose la règle selon laquelle le bail est un contrat consensuel. [...]
[...] - le véritable propriétaire ratifie le bail de la chose d'autrui. Le bail sera valable inter partes, et opposable aux tiers. Le bailleur sera finalement le vrai propriétaire. - La théorie de l'apparence : le locataire a contracté de bonne foi sous l'empire d'une erreur commune. Tout le monde aurait pu penser que le le bailleur était le propriétaire. Donc validité du contrat inter partes et opposabilité aux tiers. L'exigence de pouvoirs sur le bien On va trouver la situation du bailleur incapable (mineur, majeur frappé d'une incapacité . [...]
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