[...]
Les murs ou clôtures qui séparent deux fonds de terre peuvent être soumis à deux régimes. Ils sont soient privatifs, soit mitoyens.
Un mur est nécessairement privatif lorsqu'il est construit en retrait de la limite séparative des fonds. Il appartient alors exclusivement à celui sur le fonds duquel il est construit. Ce propriétaire supporte seul les frais afférant à la construction ou à la réparation du mur. Il est seul responsable des dommages causés par la destruction du mur.
Un mur mitoyen est un mur qui appartient indivisément aux deux propriétaires des fonds qu'il sépare. Cela suppose que le mur soit construit sur la limite séparative des fonds au, à tout le moins, à l'extrême limite de cette ligne divisoire. Le Code civil prévoit les murs séparant deux bâtiments, cours ou champs sont, dans les villes comme les campagnes, présumés mitoyens, s'il n'y a de titre ou de marque contraire (art. 653). Le titre contraire est un acte établissant que le mur est privatif. La marque contraire est un indice matériel, résidant dans la forme du mur, qui permet de penser que le mur est privatif. L'article 654 présente ces marques de non-mitoyenneté qui ont la particularité de renverser la présomption de mitoyenneté.
Le régime de la mitoyenneté est un régime d'indivision particulier. Les propriétaires du mur mitoyen peuvent utiliser le mur et y adosser des constructions. Ils répondent, chacun à proportion des droits qu'ils y ont, des travaux de réparation et d'entretien 8 (art. 655). Ce qui nous intéresse ici, c'est que le propriétaire d'un mur privatif situé sur la ligne séparative des fonds ou à l'extrême limite de cette ligne peut être contraint de céder la mitoyenneté, c'est-à-dire de souffrir que le mur devienne mitoyen. Bien évidemment, cette cession forcée ne peut se faire sans une indemnisation. L'article 661 dispose que « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ».
L'obligation de céder la mitoyenneté n'est pas à proprement parler un cas d'expropriation, mais s'en rapproche. C'est un cas de mise en commun obligatoire (...)
[...] Toutes ces charges réelles ont en commun de fixer un certain état de la chose. Elles n'emportent pas d'obligation positive (sauf de très rares exceptions) pour le propriétaire. Ce sont des restrictions au droit de propriété qui s'imposent à lui sans qu'il se trouve contraint à rien faire pour exécuter la charge. Laisser faire ou s'interdire de faire est tout ce qu'il doit faire. A. Les restrictions légales ou règlementaires au droit de propriété Nous savons qu'elles sont extraordinairement nombreuses. [...]
[...] Droit civil des biens Les charges pesant sur le propriétaire Introduction. Il n'est pas inutile de rappeler que la propriété n'apporte pas que des avantages au propriétaire. Elle est aussi une cause d'imputation de charges. Tel impôt est dû par le propriétaire, telle assurance doit obligatoirement être souscrite par le propriétaire, tel trouble causé par l'utilisation de la chose doit être réparé par le propriétaire. On ne peut pas dresser la liste des charges au sens le plus large qui soit, pesant es qualité sur le propriétaire d'une chose. [...]
[...] Les liens entre la théorie des troubles du voisinage et le droit de propriété sont réels bien que mouvants. Dans un premier temps, la jurisprudence a fait évoluer ce cas de responsabilité du droit des biens, en considérant la réparation des troubles anormaux comme une restriction au droit de propriété. Le droit pour le propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue ( ) est limitée par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage Dans un arrêt de 2003, la Cour de cassation a d'ailleurs eu l'occasion d'affirmer que cette restriction ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et ne pouvait donc être combattue sur le fondement de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH[5]. [...]
[...] Concrètement, cela signifie que lorsqu'une chose périt ou est endommagée fortuitement, par le fait du hasard (et non par la faute d'une personne) le propriétaire n'a rien à réclamer à personne : il est d'élémentaire bon sens en effet que, lorsqu'une chose vient à être détruite par cas fortuit, la perte soit pour celui qui en est propriétaire La règle est évidente lorsque la chose est détenue par le propriétaire au moment où la chose périt ou se trouve endommagée. Détenant lui-même sa chose, on ne voit pas bien à qui le propriétaire irait demander une quelconque réparation. L'adage n'est pas fait pour cette hypothèse là. Il trouve à s'appliquer en pratique lorsque la chose est détenue par un tiers au moment où elle périt ou se trouve endommagée. Il signifie alors que le propriétaire ne peut demander aucune réparation ou indemnisation au tiers détenteur. Cette règle est consacrée par le Code civil à diverses occasions. [...]
[...] Le Code civil en règlemente plusieurs. A. L'obligation de procéder au bornage L'article 646 dispose que Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs Le bornage consiste à matérialiser la limite séparative entre deux fonds en posant des bornes. Il s'agit donc d'identifier la frontière entre deux terrains, la limite divisoire, ce qui suppose que les deux terrains soient contigus. Pour permettre à chaque propriétaire de savoir à quel endroit précis se trouve cette limite (et faire ensuite respecter son droit de propriété), le Code civil pose en règle que le bornage peut être imposé par un voisin à l'autre et se fait néanmoins toujours à frais communs. [...]
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