bail, régime de droit commun, Code civil, bail authentique, sous-location, bailleur, preneur, obligation des parties
Le droit commun doit être utilisé quand les règles spéciales ne répondent pas aux questions.
Ce régime est envisagé aux articles 1709 et suivant du Code civil. Il parle généralement de louage de chose. On parle de bail quand la chose est immobilière et de location quand elle est mobilière.
Le bailleur met une chose à la disposition du preneur pendant un certain temps, à charge pour le preneur de payer une certaine somme pendant ce délai et de restituer la chose à la fin du contrat. Il s'agit d'un droit personnel de jouissance. Ce n'est pas un droit réel donc il n'y a pas de droit de suite ou de préférence.
[...] C'est simplement une règle de preuve : si on n'a pas de preuve, on ne peut pas prouver une durée indéterminée. On a également un bail à durée indéterminée quand un bail à durée déterminée a été tacitement reconduit. C'est ce qui résulte de l'article 1738 du Code civil. C'est une règle de droit commun. Paragraphe 2 : le bail à durée déterminée Si on a un bail à durée déterminée il prendra fin à l'arrivée du terme ou avant si une clause le prévoit. [...]
[...] Le plafond du loyer prévu lors de la sous-location. En plus de cette action contractuelle, le bailleur dispose d'une action délictuelle contre le sous-locataire pour tous les autres préjudices qu'il subirait. Ce qui est valable dans un sens l'est dans l'autre donc, le sous-locataire peut agir contractuellement pour les manquements du bailleur au contrat. Il pourra aussi agir délictuellement pour tous les autres préjudices. La fin de la sous-location On applique les règles du contrat de bail et on y ajoute deux éléments : La sous-location cesse quand le bail principal prend fin. [...]
[...] Il y a une particularité en matière de bail commercial, car le bailleur n'a pas le droit d'établir une activité concurrente à proximité. On considère ici qu'il y a éviction de droit de la part du bailleur. Le bailleur doit aussi garantir les troubles des tiers, mais cela ne vise que les troubles de droit et non de fait. C'est notamment l'action en expulsion du fait d'un tiers qui est visée. Tous les préposés du bailleur c'est-à-dire concierge et autres locataires ne sont pas des tiers. Par conséquent, il devra garantir même les troubles de fait à leur égard. [...]
[...] C'est également une cession de dette avec un régime particulier. Le cessionnaire n'est pas débiteur des loyers non payés par le cédant. Le tiers ne va pas payer à notre place. À l'inverse, il sera débiteur des dégradations même s'il n'en est pas l'auteur. En effet, la restitution sera faite par rapport au cessionnaire et pas par rapport au cédant. On a un bail entre le cédant (premier preneur) et le bailleur (cédé). On a un bail entre le bailleur et le second preneur (cessionnaire). [...]
[...] Le décès du preneur : si le preneur a conjoint, ce dernier est cotitulaire du bien. Au décès il en devient le seul titulaire selon l'article 1751 du Code civil. Dans toutes les autres hypothèses, le bail entre dans l'indivision successorale. Le décès du bailleur : le bail se transmet avec la propriété du bien et il entre également dans l'indivision successorale. o Les baux spéciaux sont toujours à durée déterminée initialement, mais également quand ils sont reconduits pour fournir une stabilité locative au locataire. [...]
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