L'article 637 du Code civil définit la servitude comme la charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Ce critère d'utilité a souvent constitué l'objet d'un contentieux abondant en droit des biens.
En effet, c'est ce que montre l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 30 juin 2004 sur la relation servitude et copropriété.
En l'espèce, une propriétaire dans un immeuble en copropriété d'un lot n°2 à usage d'emplacement de garage, a assigné sa voisine également propriétaire d'un lot n°3 à usage de garage, contigu au lot n°2, en rétablissement de son lot dont cette dernière lui interdisait l'accès. La propriétaire du lot n°2 a par ailleurs loué son lot à un couple.
Celle-ci obtient satisfaction en première instance et en appel, puisque la propriétaire du lot n° 3 ayant argué qu'une servitude de passage sur deux lots de copropriété était impossible, a été déboutée.
La question de droit était donc celle de savoir si une servitude pouvait être établie sur deux lots de copropriété ?
La Cour de cassation répond positivement à cette question en énonçant que « le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ».
Par cet arrêt de revirement, la jurisprudence reconnaît enfin la possibilité d'établir une servitude sur deux lots privatifs de copropriété (I). L'évolution est partielle puisque la servitude est impossible entre les parties privatives et les parties communes d'un immeuble en lots de copropriété (II).
[...] Quoiqu'il en soit, bien que la jurisprudence du 30 juin 2004 constitue un revirement, elle a quand même besoin d'être affinée. Bibliographie -Code civil; -Droit des biens de N. [...]
[...] Tout ceci laisse donc supposer que l'arrêt de la troisième chambre civile en date du 11 janvier 1989 est toujours en vigueur. Dans cet arrêt, il était énoncé qu'il y avait une incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots de copropriété et la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif. Cette solution était logique à l'époque si l'on considérait que même une servitude entre deux lots privatifs était impossible. Mais avec l'arrêt commenté du 30 juin 2004, cela n'a plus de sens. [...]
[...] La jurisprudence considérait qu'il y avait un caractère collectif de la copropriété des immeubles bâtis. Par exemple, un arrêt du 18 juin 1997 de cette même chambre civile affirmait ceci : la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création, au profit de la partie privative d'un lot, d'une servitude, sur la partie privative d'un autre lot Cette ancienne solution est critiquable. Il est vrai qu'il y a un caractère collectif concernant la copropriété d'un immeuble bâti. [...]
[...] En effet, c'est ce que montre l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 30 juin 2004 sur la relation servitude et copropriété. En l'espèce, une propriétaire dans un immeuble en copropriété d'un lot à usage d'emplacement de garage, a assigné sa voisine également propriétaire d'un lot à usage de garage, contigu au lot en rétablissement de son lot dont cette dernière lui interdisait l'accès. La propriétaire du lot a par ailleurs loué son lot à un couple. [...]
[...] Malheureusement pour elle, la Cour de cassation a pensé le contraire. C'est peut-être pour s'opposer à ce genre de situation injuste que la troisième chambre civile a dorénavant décidé d'autoriser la servitude sur deux lots privatifs de copropriété. La doctrine parle même depuis, à propos des servitudes, d'obligations réelles ou prompter rem : le propriétaire du fonds servant devant subir la servitude. Mais comme c'est un droit réel, il n'est pas tenu d'une obligation positive personnelle. Auparavant, comme déjà indiqué, cela n'était donc pas possible. [...]
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