Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 28 octobre 2003 : la promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Dans un arrêt de la troisième chambre civile, la Cour de cassation a rappelé que la promesse unilatérale de vente avait été rétractée par les promettants avant qu'elle ne soit acceptée par le bénéiciaire et a jugé que le manquement à leurs obligations par les promettants s'analyse en une violation d'une obligation de faire qui ne peut se résoudre qu'en des dommages et intérêts. Elle rejette le pourvoir en énonçant qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la vente forcée de l'immeuble. [...]

[...] La question qui s'est posée à la Cour de cassation est de savoir quelle réparation peut obtenir le bénéficiaire lorsque le promettant s'est rétracté pendant le délai de réflexion qui lui est accordé et avant la levée d'option. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 1993, la Cour de cassation a jugé que dans une promesse unilatérale de vente, tant que le bénéficiaire n'a pas levé l'option, la rétractation du promettant est fautive mais efficace. Ainsi, le bénéficiaire ne peut ordonner l'exécution de la vente mais peut seulement obtenir des dommages et intérêts. [...]

[...] Il y a donc un réel problème de sécurité juridique puisque la Cour de cassation assimile la promesse unilatérale de vente à une simple offre et ne sanctionne les rétractations fautives des promettants que par le versement de dommages et intérêts. L'impossibilité de réparer en nature a donc gagné un nouveau terrain depuis 1993 : celui des avants contrats alors même que le créancier est en droit d'obtenir de son débiteur la formation de la convention. La Cour de cassation refuse donc d'admettre l'exécution forcée de la vente et ne sanctionne la rétractation des promettants que par des dommages et intérêts. [...]

[...] Dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 28 octobre 2003, la Cour de cassation a retenu la même solution. En effet, c'est en application de la jurisprudence de 1993 que la Cour de cassation a en l'espèce refuser l'exécution forcée de la vente de l'immeuble. En l'espèce les promettants s'étaient rétractés avant que le bénéficiaire ne lève l'option. La Cour de cassation a énoncé que ce dernier ne pouvait espérer que des dommages et intérêts. En outre, la Cour de cassation n'a pas en l'espèce fait référence à la bonne foi contractuelle pour indemniser le bénéficiaire du préjudice subi. [...]

[...] 3ème octobre 2003 C'est dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 1993 que la Cour de Cassation a pour la première fois reconnu que la rétractation du promettant dans une promesse unilatérale de vente, avant que le bénéficiaire ne lève l'option, est fautive mais efficace. L'arrêt de la troisième chambre civile du 28 octobre 2003, en application de la jurisprudence de 1993, a refusé l'exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant avant la levée d'option. [...]