La promesse synallagmatique est devenue complexe et ambiguë puisque tantôt on la considère comme étant une vente, elle-même, tantôt comme un contrat préparatoire au contrat de vente définitif.
Ainsi, par un arrêt en date du 14 janvier 1987, la troisième chambre civile de la cour de cassation rend un arrêt relatif à la promesse synallagmatique de vente, dans lequel elle opte davantage pour la première solution.
En l'espèce, par contrat du 13 novembre 1978, Mme Steinlen a consenti à céder à Monsieur Lignel un immeuble, ainsi que toute l'oeuvre en sa possession de la famille Steinlen, moyennant une somme payable comptant et une rente viagère mensuelle, ainsi que diverses autres prestations.
Toutefois, l'accord précisait " qu'il ne prendrait son effet définitif qu'après avoir été entériné par un notaire " ; mais après avoir perçu les premiers paiements prévus, Mme Steinlen refuse de livrer les biens objets du contrat dans la mesure où ce dernier représentait selon elle " un simple projet d'intention ". C'est pourquoi M. Lignel intenta une action en réalisation forcée de la vente.
Dans un arrêt en date du 15 juin 1981, la cour d'appel de Paris a débouté Monsieur Lignel de sa demande, et a interprété les termes du contrat comme devant retarder le transfert de propriété jusqu'à la date de l'acte notarié, et donc, la convention litigieuse ne constituait pas une vente définitive et ne pouvait engendrer au profit de l'acquéreur que des dommages et intérêts. Monsieur Lignel forme alors un pourvoi en cassation.
Par un arrêt du 5 janvier 1983, la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé cet arrêt en affirmant qu'il s'agissait d'une vente définitive puisqu'il y avait un accord des volontés sur la chose et le prix, et selon elle, l'acte notarié ne constituait qu'une modalité accessoire. À la suite de cela, l'arrêt fut renvoyé devant la cour d'appel qui décida, d'une part que la convention discutée était une vente définitive car l'accord sur les éléments essentiels était suffisant à la formation de la vente, et d'autre part que, les parties devaient obligatoirement exécuter cette promesse. La légataire universelle de Mme Steinlen, dame Lebel-Orset, intenta un second pourvoi pour faire annuler cette décision.
En matière de promesse synallagmatique de vente, et bien qu'il existe un désaccord concernant un élément accessoire, l'accord des volontés sur les éléments essentiels suffit-il à la formation de la vente ?
Dans cet arrêt du 4 janvier 1987, la cour de cassation confirma le jugement rendu par la cour d'appel d'Orléans et rejeta le pourvoi.
Il est donc au préalable nécessaire d'étudier les discordances existantes concernant la promesse synallagmatique de vente (I) pour ensuite mieux analyser son manque d'autonomie par rapport au contrat de vente (II).
[...] Par conséquent, Mme Steinlen doit respecter la promesse synallagmatique de vente en raison de l'article 1589 du Code civil et de l'article 1134 du Code civil, mais surtout en raison de l'appréciation souveraine des juges du fond. Le principe est donc clair et réaffirmé constamment par la Cour de Cassation. Dès l'accord sur la chose et sur le prix, le contrat de vente est formé. On peut alors dire que la promesse synallagmatique de vente est, en fait, une opération qui est déjà une vente. [...]
[...] Sauf cas particulier, la promesse synallagmatique implique que le transfert de propriété et des risques s'opère immédiatement, bien que le prix ne soit pas payé, ni la chose livrée. L'acquéreur (Monsieur Lignel) devient propriétaire et débiteur du prix ; et le vendeur est définitivement obligé de livrer l'immeuble. Ainsi, dans cet arrêt du 4 janvier 1987, la Cour de Cassation a respecté le principe, posé par l'article 1589 du Code civil, selon lequel la promesse de vente vaut vente en affirmant que la vente était conclue au moment de la promesse synallagmatique de vente. [...]
[...] Civ. 1ère janvier 1984) et les tribunaux ayant à cet égard un pouvoir souverain d'interprétation. Enfin, pour rejeter une action en réalisation de cette promesse, les juges devraient constater que la solennité d'un acte notarié est nécessaire pour engager vendeur et l'acquéreur dans les liens d'un contrat définitif (Cass. Civ. 3ème janvier 1983). [...]
[...] Mais comme la vente est un contrat essentiellement consensuel même lorsqu'il s'agit de vente immobilière, il faut donc une volonté clairement exprimée pour déroger au principe selon lequel la promesse synallagmatique de vente vaut vente. Ainsi, les parties doivent faire de l'accomplissement de cette formalité une condition de formation du contrat et non simplement une condition de preuve ; en conséquence de quoi la vente est retardée à la réalisation de la formalité. Il existe également des clauses par lesquelles les cocontractants prévoient que les effets de la vente promise sont reportés à compter de la rédaction future d'un acte authentique. [...]
[...] L'obligation de conclure le contrat définitif a pu être assortie d'un terme. Le problème est alors de savoir quelle est la situation des parties, quant à l'expiration du délai, les formalités prévues par les parties n'ont pas été réalisées. La doctrine opte davantage pour la caducité de la promesse de vente. Pourtant, la jurisprudence semble décider que les parties peuvent encore exiger l'exécution (forcée) de la promesse, mais cette solution n'est pas impérative. Ainsi, aux termes de l'arrêt du 4 mai 1936, la Cour de Cassation qualifie la promesse synallagmatique de vente comme étant la vente elle-même, en affirmant que " l'énonciation dans un acte de vente sous seing privé portant accord sur la chose et sur le prix, qu'un acte notarié sera ultérieurement dressé, n'a pas pour effet de subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette formalité que s'il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances, que telle a été la volonté des parties Dès 1936, la cour de cassation affirme qu'il faut se référer à la volonté des parties pour savoir si elles ont voulu conclure une promesse synallagmatique de vente, c'est-à-dire un avant contrat ou au contraire si elles ont voulu conclure la vente elle-même. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
