Commentaire de l'arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, sur la violation du pacte de préférence

Extraits

[...] De plus, la doctrine estime que la sanction en nature que constitue la substitution est la plus adéquate en matière de violation d'un droit de préférence. En ce sens, des auteurs tels que MM. Thuillier, Mestre, Gauthier, ou Mazeaud considèrent que substitution du bénéficiaire du pacte à un acquéreur de mauvaise foi, constitue le seul mode de réparation adéquat et que le promettant ayant déjà donné à l'avance son consentement à la vente dans le pacte, l'intention d'acquérir manifestée par le bénéficiaire est caractérisée par un échange des consentements qui doit produire tous ses effets Ainsi, il semblerait que la doctrine appelle à un assouplissement des conditions de mise en œuvre de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence au tiers acquéreur posées par la cour de cassation. [...]

[...] La jurisprudence a d'abord qualifié l'engagement pris par le promettant en promesse unilatérale conditionnelle dans un arrêt de la 3eme chambre civile du 16 mars 1994 avant d'opter pour la qualification de pacte de préférence dans un arrêt de cette même chambre du 15 janvier 2003. Concernant cette définition, la thèse de M. Desideri envisage le pacte de préférence en tant que contrat innommé obligeant une partie à préférer une personne désignée à tout autre tiers dans la conclusion d'un contrat donc le principe n'a pas encore été arrêté, ni le contenu déterminé Quant aux avant projets de réforme du droit des obligations, celui de 2005 propose d'introduire un article 1106-1 dans le Code civil définissant le pacte de préférence en tant que convention par laquelle celui qui reste libre de conclure, s'engage, pour le cas où il s'y déciderait, à offrir par priorité au bénéficiaire du pacte de traiter avec lui Tandis que celui du professeur Catala, définit ce pacte comme le contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire une priorité quant à la conclusion d'un contrat futur, une fois que ses éléments essentiels auront été déterminés Ainsi, le pacte de préférence se définit comme le contrat par lequel une des parties, le promettant, s'engage envers l'autre, le bénéficiaire, à conclure avec lui de préférence à un tiers un contrat déterminé. [...]

[...] Or, dans cet arrêt de revirement, la cour de cassation admet l'exécution forcée du pacte de préférence. Cependant, si la cour de cassation a admis la nullité et la substitution comme sanctions de la violation du pacte de préférence, elle ne les a pas appliqué en l'espèce car elle a soumis la mise en œuvre de ces sanctions à la réalisation d'une condition stricte et par là même, difficile à mettre en œuvre. II. La condition de la connaissance du pacte de préférence par le tiers, une limite strictement posée par la cour de cassation A travers ce revirement de jurisprudence, la cour de cassation pose une condition de double connaissance du tiers appliquée par la jurisprudence postérieure mais cependant critiquée A. [...]

[...] Dans cet arrêt de revirement, la cour de cassation a reconnu un droit de substitution au tiers acquéreur au bénéficiaire du pacte de préférence en plus de la nullité du contrat conclu entre le promettant du pacte et ce tiers. Pour ce faire, la cour énonce que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'obtenir sa substitution à l'acquéreur d'un contrat passé en méconnaissance de ses droits Ainsi, c'est en cette admission de la possibilité de substitution que cet arrêt constitue un véritable revirement jurisprudentiel. [...]

[...] Ruini A le 7 août 1985, et ce dernier l'a vendue à la SCI Emeraude le 3 décembre 1985 par acte de M. notaire. En 1992, Mme demanderesse, a assigné M. Ruini et la SCI Emeraude, défendeurs devant un tribunal de 1ere instance compétent, demandant sa substitution dans les droits de l'acquéreur au nom du pacte de préférence ainsi que le paiement de dommage-intérêts. [...]