Les modalités de l'obligation: commentaire d’arrêt du 12 janvier 2010

Extraits

[...] Le Code civil envisage la condition mixte qui dépend tout à la fois de la volonté d'une des parties contractantes et de la volonté d'un tiers (Art 1171 C.civ). On doit tenir compte qu'en l'espèce que l'acte comportait deux conditions et qu'aucune ne s'est réalisée : la première est celle de l'obtention d'un permis de construire qui engendre une deuxième condition, la justification du dépôt de la demande de construire dans le délai de deux mois à compter de la promesse. [...]

[...] Le vendeur refusa de réitérer l'acte chez le notaire en invoquant l'absence de justification des démarches entreprises. La Cour de cassation, saisie du pourvoi formé par les acquéreurs, estime que l'arrêt rendu par la cour d'appel de saint Denis a exactement déduit des termes de la promesse que ces derniers pouvaient renoncer au bénéfice de la condition suspensive dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse L'acquéreur peut-il renoncer au bénéfice d'une condition suspensive défaillie te lorsque celle-ci est stipulée dans son intérêt exclusif sans emporter la caducité de la promesse de vente ? [...]

[...] Peu importe que la condition soit accomplie ou non, la promesse synallagmatique de vente produits certains effets. En principe, il s'agit dans cet arrêt d'une défaillance de la condition suspensive qui entraine selon la Cour de cassation la caducité de la promesse de vente. Mais les conditions étant stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, celui-ci pouvait encore prétendre au bénéfice du contrat en renonçant au jeu de la condition. S'agissant d'un terrain constructible, l'obtention d'un permis de construire permet à l'acquéreur d'exploiter le terrain. [...]

[...] En tout état de cause, la Cour de cassation fait un pas en avant par rapport à son arrêt rendu le 31 mars 2005 qui admettait une seule alternative de se prévaloir de la caducité de la promesse ou d'y renoncer et de poursuivre la vente aux conditions initiales Ainsi, la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir pu considérer que la non-réalisation de cette condition ne rendait pas la promesse caduque. Le débat sur la conception même que l'on se fait du contrat est donc entamé par cette décision. Sans vouloir se prononcer de manière trop affirmative, la Cour de cassation semble vouloir s'engager dans la voie d'un interventionnisme des parties en ne prononçant pas la caducité de la promesse de vente. [...]

[...] Volonté de l'acquéreur de renoncer à la protection L'arrêt du 12 janvier 2010 confirme la tendance récente de la jurisprudence autorisant l'acquéreur à renoncer au bénéfice d'une condition suspensive défaillante, à condition néanmoins que la condition soit stipulée dans l'intérêt exclusif de ce dernier (3ème chambre civile décembre 2008 l'arrêt imposant une renonciation antérieure à la date de l'exécution du contrat). L'intérêt fondamental de l'arrêt du 12 janvier 2010 réside dans le fait que l'acquéreur peut renoncer à la condition suspensive (même défaillie) stipulée dans son intérêt. Les règles applicables en cas de défaillance d'une condition suspensive, telles que rappelées par la Cour de cassation sont clairement établies. D'une part, lorsqu'il est certain que la condition ne sera pas appliquée, il s'ensuit que l'obligation, jusqu'alors suspendue, se trouve dépourvue d'effet. [...]