L'inexécution des réparations locatives : commentaire d'arrêt de la Chambre civile de cassation (3 décembre 2003)

Extraits

[...] Toutefois, il peut arriver dans la réalité que le comportement du preneur diffère de ces prescriptions et que naissent des litiges à ce propos. L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 3 décembre 2003 a été rendu à propos de l'inexécution des réparations locatives par le preneur lors de son départ. En l'espèce, une société après avoir pris à bail un local à usage commercial l'a restitué au bailleur. Celui-ci a assigné le locataire en paiement d'une somme en réparation du préjudice pour son manquement à son obligation de restituer les lieux dans un état d'entretien permettant une relocation immédiate et aisée. [...]

[...] En l'espèce, la faute du preneur résiderait dans une différence entre l'état initial du local et l'état dans lequel il l'a restitué au bailleur. L'arrêt souligne que le preneur a restitué le local dans un état lamentable ce qui explique que le bailleur demande réparation pour manquement du preneur à son obligation de restituer les lieux dans un état d'entretien permettant une relocation immédiate et aisée Pour autant, encore faut-il que cette faute ait réellement causé un préjudice au bailleur. [...]

[...] I La recherche d'une faute contractuelle cause d'un préjudice Par cet arrêt, la Cours de cassation opère un revirement en revenant sur le jurisprudence qui dispensait le bailleur de la justification d'un préjudice pour une analyse plus habituelle de la responsabilité contractuelle où le bailleur doit prouver que la faute du preneur lui a causé un préjudice A La jurisprudence antérieure : fusion des notions d'inexécution et de préjudice. Pour fonder sa demande de dommages-intérêts, le bailleurs a repris dans son pourvoi l'argumentation qu'avait eue la Cour de cassation notamment dans une précédente décision Société Bolmont rendue le 30 janvier 2002 par la troisième chambre civile. [...]

[...] Le préjudice résultant de l'inexécution a donc bien existé, cependant, la Cour de cassation dans cet arrêt ajoute une autre condition à remplir pour pouvoir attribuer des dommages-intérêts au bailleur victime d'une inexécution. B Un préjudice réel existant au jour du jugement. L'arrêt prévoit que le juge doit constater un préjudice ayant résulté d'une faute contractuelle au moment où il statue Ainsi, même si un préjudice avait bien existé à un certain moment, la Cour de cassation reprend les faits pour démontrer que le fait d'avoir délibérément déspécialisé les locaux, le fait que la société de coiffure s'installe en prenant à sa charge tout le réaménagement nécessaire à l'exercice de cette activité sans que le bailleur y contribue et enfin, la constatation que le bail n'ait pas été conclu à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent prouve l'absence d'un préjudice réel au jour du jugement. [...]

[...] Dans cette décision, la Haute cour avait décidé que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'était subordonnée ni à l'exécution de ces réparations, ni à la justification d'un préjudice. Cette décision allait dans le sens d'une partie de la doctrine qui, se fondant notamment sur l'article 1142 du Code civil qui dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur critique le concept de responsabilité contractuelle. [...]