Cour de cassation troisième chambre 30 octobre 2013, clause de solidarité, dette de loyer indivisible, nullité de commandement, article 1134 du Code civil, solidarité des preneurs, loi du 6 juillet 1989, jouissance de l'entièreté du bien, article 1719 du Code civil, article 1728 du Code civil, garant par défaut, commentaire d'arrêt
En l'espèce, une société a donné à bail à ses deux associées des locaux à usage professionnel. Par acte du 28 décembre 2006, l'une des associées a donné congé de ce bail à effet au 31 juin 2007. La société a délivré, le 13 mai 2008, à l'associée restée dans les locaux, un commandement au sein duquel il est indiqué que l'associée preneur doit payer l'entier loyer depuis l'effectivité du congé déposé par la seconde associée. L'associée preneur a assigné la société en nullité du commandement. La société s'est elle-même portée demanderesse contre la requérante avec la motivation d'obtenir l'entier paiement de loyers dus depuis l'effectivité de la mise en congé de la seconde associée, soi depuis le 1er juillet 2007. En seconde instance, par un arrêt en date du 7 mai 2012, la Cour d'appel de Colmar accueille la demande de la société. L'associée preneur forme un pourvoi.
[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation, au sein de son arrêt rendu le 30 octobre 2013 a retenu que, « le bail [ ] ne prévoyant aucune solidarité entre les locataires [ ] » ne permet au seul preneur jouissant de la totalité du bien, de se libérer du paiement de l'entier loyer. En effet, de par ces conclusions, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme de manière implicite, mais déductive que lorsqu'une clause de solidarité est stipulée au contrat, la dette de loyer est indivisible. Or, en l'espèce, ce n'est pas ce qui a été réalisé. L'absence de clause de solidarité au sein d'un contrat de bail permet donc la divisibilité de cette dette de loyer. La Haute Cour, par cet arrêt, veut retenir l'attention des futurs preneurs. [...]
[...] Ceci en raison de la clause de solidarité. Cette solution est tout aussi discutable étant donné qu'il est assez compliqué d'imaginer qu'une ancienne partie au contrat pourrait toujours être tenue pour l'une de ses obligations, qui plus est la plus pesante, le paiement des loyers. De surcroît, sous l'astreinte d'une telle obligation, cette partie aura de grandes difficultés à se reloger, puisque cette dernière verra sa manne financière considérablement réduite quand bien même il userait contre les copreneurs un recours après paiement. [...]
[...] D'où, comme le représente le cas d'espèce, la recherche réalisée par le preneur restant d'un sous- locataire, pour obtenir un allégement du poids de la dette pesant sur sa personne, et non par le bailleur pour qui la recherche d'un nouveau preneur ne serait pas rentable. [...]
[...] Le bail prend donc fin à l'égard du preneur. Ainsi, en l'absence de clause de solidarité, le locataire restant sera tenu au paiement de la totalité de la dette au loyer. Toutefois, comme le souligne la Haute Cour, une clause du contrat de bail offrait à chacun des preneurs la faculté de résilier le contrat de location à tout moment. C'est sur ce point que la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient réfuter le raisonnement du preneur restant. [...]
[...] En l'absence de solidarité des preneurs, la dette de loyer est- elle indivisible ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt en date du 30 octobre 2013, répond par la négative en statuant que, aucune cause de solidarité n'était prévue entre les copreneurs au sein du contrat de bail. Sous réserve d'un préavis, le bail donnait au preneur la faculté de résilier le contrat de location à tout moment. L'un d'eux pouvait donc donner valablement congé et laisser le bail se poursuivre alors avec le locataire restant. [...]
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