Cour de cassation troisième chambre civile 3 mai 2018, personne morale, nullité d'un contrat, prestation, société civile, autorité publique, contrat de bail, article 1132 du Code civil, réforme du 10 février 2016, article 1110 du Code civil, décret du 30 janvier 2002, arrêté du 25 mai 2011
Dans cette affaire, les propriétaires d'un logement ont conclu un contrat de vente avec une société civile immobilière en date du 14 avril 2010. Celui-ci concernait ainsi la cession d'un appartement de 13,49 m² qui faisait par ailleurs l'objet d'un contrat de bail avec un tiers. Par une lettre recommandée du 29 octobre 2010, une autorité publique locale a informé la société que l'objet de son acquisition était sujet à une violation d'une réglementation en vigueur, en ce que l'appartement ne disposait pas d'une pièce principale dont la superficie serait supérieure ou égale à 9m².
[...] La réforme du droit des contrats à l'occasion de la réforme du 10 février 2016 a eu à cœur d'intégrer ces solutions au sein du Code civil. La formulation du nouvel article 1132 du Code civil opérera un changement de terminologie en consacrant la notion d'erreur sur les qualités essentielles en lieu et place de l'erreur sur les qualités substantielles et reprend par ailleurs la possibilité de rendre une telle erreur inexcusable. [...]
[...] Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation, et notamment d'un arrêt de la troisième chambre civile du 27 novembre 1969 que la possibilité d'exploitation d'un bien immobilier entre dans le cadre des qualités essentielles d'un contrat. Ainsi, le fait que la vente ait été conclue alors que le logement faisait l'objet d'un bail d'habitation, élément par ailleurs précisé au sein de l'acte authentique finalisant la vente du bien immeuble, la cour en tire la conséquence que la location du local avait un caractère déterminant pour la société. [...]
[...] Cette décision, s'ancre dans le cadre d'une jurisprudence fermement établie, dont la réforme du droit des contrats n'a finalement que très peu modifié. Une décision cohérente, dans la lignée du droit positif Mis à part le régime particulier conféré aux sociétés civiles immobilières, dont l'objet social ne lui attribue pas nécessairement une qualité de professionnel, la décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'inscrit dans la parfaite lignée de la jurisprudence antérieure. Cet arrêt révèle la complexité de conférer à une erreur un caractère inexcusable à une erreur. [...]
[...] Il est nécessaire de démontrer que cette erreur a joué un rôle déterminant dans le consentement de la société. L'erreur sur les qualités essentielles, l'étude de l'élément déterminant La cour rend sa décision au visa de l'ancien article 1110 du Code civil, aux termes duquel l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet . Une approche subjective de cette substance avait déjà été donnée par la cour en reconnaissant l'existence de l'erreur sur les qualités substantielles. [...]
[...] Cet élément est à mettre en lien directement avec le second critère, cette fois-ci plus subjectif, dégagé par la Cour de cassation afin de caractériser l'erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue, relevant de la qualité même de la société. En effet, cette difficulté dans l'accès à cette norme résulte tout particulièrement du fait qu'une société civile immobilière ne dispose pas de la qualité de professionnel de l'immobilier. La cour ajoutera à cette analyse un dernier critère plus objectif relevant au fait que la vente de ce bien immobilier a été conclue en prévoyant la continuité de la location. [...]
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