Arrêt du 23 janvier 1991 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, caractère synallagmatique de la promesse de vente, commentaire d'arrêt, société Cedag Global, société Weimeijer, obligations du promettant, article 1840-A du Code général des impôts, article 1134 du Code civil, article 1589 du Code civil, article 1124 du Code civil
"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix", ce principe énoncé à l'article 1589 du Code civil signifie que pour chaque promesse synallagmatique de contrat, un contrat de vente est conclu. Mais qu'en est-il vraiment en droit ? Et comment distingue-t-on juridiquement une promesse synallagmatique d'une promesse unilatérale ? L'arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation rendue le 23 janvier 1991 révèle qu'en date du 29 janvier 1986, une société du nom de Cedag Global a promis de vendre à la société Weimeijer un ensemble de bâtiments à usage commercial et s'est engagée à produire, avant le 5 février 1986, certains documents et justificatifs.
Cependant, l'acte authentique n'a pu être dressé à la date prévue dans la convention en dépit d'une sommation faite par le promettant et que la société bénéficiaire a assigné la société Cedag Global en diminution du prix de vente au motif que n'avaient été fournis l'ensemble des documents exigés par la convention et, notamment, la justification de la possibilité d'exercer, dans les lieux, des commerces alimentaires. Plus tard, la cour d'appel de Paris est venue par un arrêt rendu le 7 octobre 1988 déclarer nulle la convention conclue le 29 janvier 1968 entre les deux parties, faute d'enregistrement en violation des dispositions de l'article 1840-A du Code général des impôts, et ainsi retenir que ladite convention constitue non une promesse synallagmatique, mais une promesse unilatérale de vente.
[...] Les obligations mises à la charge du promettant « ( dès lors qu'auraient été remplies, avant une certaine date, les obligations mises à la charge du promettant ( ) ». En droit, conformément aux dispositions du Code général des impôts et d'une jurisprudence constante, le promettant est tenu d'une publicité foncière, comme rappelée par de nombreux arrêts, à l'exemple de l'arrêt rendu le 12 janvier 2011 par la Troisième chambre de la Cour de cassation. Cette obligation de publicité vise à la fois la protection des créanciers du vendeur et celle du bénéficiaire dans le cas où le promettant aurait procédé à plusieurs ventes du même bien. [...]
[...] Étant de l'appréciation souveraine des juges du fond, les magistrats de la Cour de cassation en tant que juges de droit, en toute, ne se sont pas positionnés sur cette question de fait. Mais, il serait admis de dire que les juges de la Cour de cassation ont adopté une appréciation objective de la convention litigieuse faisant ainsi abstraction de l'exécution ou non des obligations par le promettant, se contentant ainsi de répondre à la question de droit qui leur a été posée en mettant en exergue l'article 1134 du Code civil relatif à « la loi des parties ». [...]
[...] Et comment distingue-t-on juridiquement une promesse synallagmatique d'une promesse unilatérale ? L'arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation rendue le 23 janvier 1991 révèle qu'en date du 29 janvier 1986, une société du nom de Cedag Global a promis de vendre à la société Weimeijer, un ensemble de bâtiments à usage commercial et s'est engagée à produire, avant le 5 février 1986, certains documents et justificatifs. Cependant, l'acte authentique n'a pu être dressé à la date prévue dans la convention en dépit d'une sommation faite par le promettant et que la société bénéficiaire a assigné la société Cedag Global en diminution du prix de vente au motif que n'avaient été fournis l'ensemble des documents exigés par la convention et, notamment, la justification de la possibilité d'exercer, dans les lieux, des commerces alimentaires. [...]
[...] Ainsi, la décision de la troisième chambre de la Cour de cassation met en exergue les conditions de la promesse synallagmatique de vente ce qui en conséquence amène les juges à mettre en évidence le caractère synallagmatique de la convention litigieuse (II). I. Une promesse de vente conditionnée La décision commentée évoque l'engagement définitif de la société bénéficiaire de la convention avant de rappeler la corrélation existante entre l'engagement dû et les obligations mises à la charge de la société Cedag Global en sa qualité de promettant A. [...]
[...] Une promesse de vente caractérisée La décision commentée met en évidence l'absence de toute faculté d'option au bénéficiaire de la promesse ce qui en conséquence permet aux juges de la troisième chambre de la Cour de cassation de caractériser la convention litigieuse en promesse synallagmatique A. Le rejet implicite de la promesse unilatérale de vente « ( ce qui ôtait toute faculté d'option au bénéficiaire de la promesse ( ) ». En statuant ainsi, les juges de la Troisième chambre de la Cour de cassation écartent implicitement le caractère unilatéral de la convention litigieuse. [...]
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