A l'époque de la Révolution française, le droit alors en vigueur interdit la conclusion de baux perpétuels. Ce principe est toujours appliqué par le droit positif. Les moyens de contester un tel contrat restent critiquables. L'appréciation des juges traduit l'état actuel de la jurisprudence dont il n'est pas évident de dégager une idée précise. L'arrêt à commenter de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en fournit une illustration.
Entre 1953, la Commune de Cadeilhan-Trachère conclut un contrat de bail avec la Commune de Saint Lary Soulan. Ce contrat porte sur des terrains pour les besoins de fonctionnement d'une station de sport d'hiver. La durée de ce contrat de bail est conclue pour 99 ans, renouvelable au gré du preneur, la Commune de Saint Lary Soulan.
En 1978, Le bailleur, la commune de Cadeilhan-Trachère assigne le preneur, la commune de Saint Lary Soulan en nullité du contrat de bail. En premier lieu une juridiction administrative est saisie. Le tribunal administratif de Pau, le 19 juin 1979 se déclare incompétent.
Par la suite la juridiction civile sera saisie. En 1991, la Commune de Cadeilhan-Trachère engage une action en nullité du contrat de bail conclu 38 ans auparavant.
Le bailleur, la Commune de Saint Lary Soulan, assigne le preneur, la Commune de Saint Lary, en nullité du contrat de bail devant une juridiction civile.
La Cour d'Appel de Pau a rendu une décision rejetant la demande de la commune de Cadeilhan-Trachère, le 29 octobre 1997. Pour cette juridiction, les droits d'agir en justice en nullité de ce contrat de bail sont éteints.
Le bailleur, la commune de Cadeilhan-Trachère forme un pourvoi devant la Cour de Cassation. La Haute Juridiction civile rejette la demande au motif que l'action en nullité d'un contrat de bail est prescrite.
Le problème qui se pose est de savoir si une action en nullité d'un contrat de bail entaché d'un vice de perpétuité se prescrit sur le délai de droit commun, c'est-à-dire de trente ans.
La Cour de Cassation répond par l'affirmative au motif que le bail entaché du vice de perpétuité même absolue, se prescrit par trente ans.
En première partie l'étude portera sur le bail perpétuel. La seconde partie traitera les différentes possibilités de remise en question d'un contrat entaché d'un vice de perpétuité.
[...] La durée de ce type de contrat est considérée perpétuelle. En effet, les contrats de bail sont perpétuels sont prohibés car il porterait atteinte au droit absolu de propriété du bailleur, dans l'hypothèse ou ce dernier est le propriétaire du bien loué. Admettre des contrats de bail perpétuels diminuerait la circulation des richesses. Or la circulation des richesses est une mesure que les pouvoirs publics veulent protéger. Le droit positif refuse de valider des contrats perpétuels. Une exception est faite au droit de la propriété. [...]
[...] De cet article va être déduite la prohibition de contrat de baux perpétuels. En l'espèce la durée invoquée dans le contrat, est de 99 ans. De plus, il est prévu que cette durée peut être renouvelée si le preneur, la Commune de Saint Lary Soulan le souhaite. Un contrat perpétuel est un contrat qui est conclu soit pour une durée illimitée soit pour un temps qui dépasse la vie humaine. C'est aussi un contrat conclu avec une durée indéterminée et que l'une des parties a la possibilité de renouveler indéfiniment le contrat. [...]
[...] La Cour de cassation a rendu un arrêt le 20 mars 1929 qui admettait que seule une telle clause pouvait être annulée. Or dans la solution donnée par la Cour de cassation, le contrat et la clause restent valides, le contrat qui est tout de même entaché d'un vice est susceptible d'être renouvelé. Les juges n'ont que ce soit par la théorie de l'inexistence ou de la nullité absolue pris en compte que le délai de prescription. La modification du contrat de bail par le juge Le juge a la possibilité de modifier le contrat notamment la durée de ce contrat de bail. [...]
[...] Un arrêt rendu par la chambre sociale de la Cour de cassation, le 29 mai 1954 et un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 27 mai 1998, considèrent qu'un contrat perpétuel est susceptible d'une action en nullité absolue. Il existe deux types de nullité : une nullité relative et une nullité absolue. La première se prescrit par une durée de cinq ans. Seules les parties contractantes peuvent invoquer ce type de nullité. Cette nullité est susceptible de confirmation par la partie victime d'un vice au contrat, c'est-à-dire qu'après avoir découvert le vice, elle renonce à entamer une action en justice. [...]
[...] Aucune confirmation n'est possible. Cette nullité à vocation à protéger l'intérêt général. C'est une nullité d'ordre public. D'après Malaurie et Aynès, l'interdiction que sanctionne une telle nullité s'explique par des considérations politiques et historiques : des réactions contre la féodalité et sa distinction entre le domaine éminent et le domaine utile En l'espèce c'est la seconde catégorie de nullité qui s'applique, c'est-à-dire la nullité absolue. Cette nullité se prescrit par trente ans. C'est la prescription de droit commun. La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 mars 1929 a précisé que cette nullité absolue d'un contrat de bail entaché d'un vice de perpétuité est fondée sur des raisons qui tiennent tant à l'organisation de la propriété qu'à des intérêts d'économie générale Même raisonnement avec des arrêts rendus par la Cour de cassation le 29 mai 1954 et le 27 mai 1998. [...]
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