Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2005 - les obligations liées à la propriété

Extraits

[...] En d'autres termes, le constructeur non-propriétaire ne peut répondre de la démolition de la construction empiétant, car il n'a aucun pouvoir, aucune prérogative sur elle et par conséquent, il n'intéresse pas la Cour régulatrice qui doit rechercher, le cas échéant, un responsable de l'atteinte au droit de propriété du demandeur pour la faire cesser. La recherche du constructeur par la Cour d'appel de Saint-Denis n'est donc pas de nature juridique à justifier la sauvegarde de l'immeuble et à exonérer la commune propriétaire de ses obligations vis-à-vis du demandeur en démolition, le constructeur ne pouvant répondre des atteintes faites à la propriété d'autrui s'il n'est pas lui-même propriétaire de la construction litigieuse. C'est notamment pourquoi la solution dégagée par la Cour régulatrice opte plutôt pour le critère de recherche du propriétaire. [...]

[...] Un pourvoi est formé devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui jugea en droit le 14 décembre 2005. La Cour régulatrice dû trancher si le propriétaire de l'immeuble empiétant sur le terrain d'un tiers doit le faire démolir malgré que l'empiétement ne résulte pas de son propre fait et que le terrain empiété a été acquis en connaissance de cause ? La Cour de cassation, sur le visa de l'article 545 du Code civil, l'énonçant dans un attendu de principe, casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel de Saint-Denis en tranchant que les faits d'espèce ne pouvaient être de nature à priver les demandeurs en première instance de leur droit à obtenir la démolition du seul fait de l'empiètement relevé En jugeant ainsi, la Cour de cassation dégage dans un premier temps, la réfutation de l'idée que la sanction de démolition doit résulter de ce que la construction empiétant doit avoir été construite par son propriétaire, en d'autres termes la démolition est une solution extrinsèque à la qualité de constructeur de la construction empiétant avant de trancher, dans un second moment que la démolition reste une solution attachée à la qualité de propriétaire, soit la démolition est une solution inhérente à la qualité de propriétaire de la construction empiétant (II). [...]

[...] En effet, la Cour régulatrice a à trancher une question de droit sur un empiètement, c'est-à-dire une construction ayant ses fondations sur un terrain pouvant l'accueillir, mais débordant sur la propriété d'autrui. Or, l'article 555 du Code civil vise la construction sur le terrain d'autrui, c'est-à-dire que l'immeuble entier est bâti sur la propriété d'autrui, auquel cas, à défaut de démolition sans versement d'indemnité, la bonne foi du constructeur peut être prise en considération et l'immeuble sauvegardé, sous réserve du transfert de sa propriété au propriétaire du terrain et le versement d'une indemnité au constructeur propriétaire. [...]

[...] Le propriétaire initial avait fait diviser son terrain en deux parcelles, l'une cédée à la commune (défenderesse) et l'autre à des particuliers. Par la suite, les particuliers, après avoir eux-mêmes fait procéder à la division de leur terrain, ont vendu aux demandeurs une parcelle sur laquelle empiétait un immeuble, propriété de la défenderesse. La construction empiétait donc sur la terre des demandeurs depuis une parcelle la jouxtant et existait préalablement à l'acquisition du terrain par les demandeurs qui, le cas échéant, avaient connaissance de la présence de l'immeuble sur leur terrain. [...]

[...] Une solution sévère, mais conforme aux exigences du droit de propriété Face à la sévérité de la solution dégagée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sanctionnant la démolition de la construction sur le visa de l'article 545 du Code civil, il pourrait être reproché à la Cour régulatrice de ne pas avoir cherché à ménager la défenderesse de bonne foi et ce, malgré l'acquisition dans son état actuel de la parcelle par les demandeurs. Il pourrait être fait grief à la Cour de ne pas avoir tenté l'alternative proposée par l'article 555 du Code civil qui aurait octroyé, le cas échéant, une indemnité au propriétaire de la construction empiétant. Car il va sans dire que la solution dégagée par la Cour de cassation établit un préjudice pécuniaire certain à la défenderesse qui doit faire démolir la construction empiétant sans rien recevoir en retour. Néanmoins, l'article 555 du Code civil reste inapplicable en l'espèce. [...]