Arrêt du 14 décembre de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, l'empiétement, démolition de la construction, droit de propriété, construction sur le terrain d'autrui, articles 544 et 545 du Code civil, article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, ordonnance n°2014-1345 du 6 novembre 2014, article L.1 du Code de l'expropriation, commentaire d'arrêt
D'après la formule d'un célèbre arrêt rendu par le tribunal des conflits, la "sauvegarde de la liberté individuelle et de la propriété privée rentre dans les attributions de l'autorité judiciaire". Ainsi, en dépit du fait que "la propriété, c'est le vol !", pour Pierre Joseph Proudhon, le juge judiciaire doit veiller à la protection du droit de propriété. L'arrêt à commenter s'imprègne dans cette protection judiciaire. En effet, la décision rendue le 14 décembre 2005 rapporte que des époux X ont acquis une parcelle de terrain ayant fait auparavant partie intégrante d'un plus grand terrain. Le propriétaire initial, Monsieur Paul B avait fait diviser son terrain en deux parcelles, dont il cède la première à la commune de Saint-Paul et la seconde aux époux C. Ces derniers vont à leur tour procéder à la division de leur parcelle, et vont ainsi eux aussi céder une parcelle aux époux X, mais sur laquelle empiétait une construction établie sur un fonds jouxtant cette parcelle, celui de la commune.
En raison de cet empiétement, les époux X vont assigner la commune en démolition de la construction empiétant sur leur fond. Plus tard, la Cour d'appel de Saint-Denis saisie de l'espèce déboutera les époux X de leur demande dans un arrêt rendu le 28 mai 2004, au motif que la commune n'avait pas à démolir la partie d'un bâtiment qu'elle n'a pas construit elle-même. Cela d'autant que les époux X avaient dans leur acte d'acquisition déclaré prendre le terrain qui leur était vendu "dans son état actuel", celui-ci supportant une partie d'une vieille construction. En guise de réponse, les époux X forment un pourvoi en cassation devant la troisième chambre de la Cour de cassation.
[...] Ainsi, il n'est pas étonnant que les juges apprécient de manière objective la réalité de l'empiètement, savoir une atteinte matérielle au fond d'autrui. Cette atteinte résulte donc d'une situation de contigüité entre deux fonds voisins, dont l'immeuble construit sur l'un dépasse sur l'autre. Ainsi, l'étude de la jurisprudence révèle qu'aucune faute de la part de l'empiétant n'est à établir pour caractériser l'empiètement. Enfin, l'arrêt commenté souligne une appréciation conforme à la jurisprudence antérieure en ce qu'il met en avant une interprétation objective, stricte et rigoureuse de l'effectivité de l'empiètement. [...]
[...] Aussi, le propriétaire demeurant seul maître de son bien a le droit de s'opposer à tout empiètement de la part des tiers afin de protéger sa propriété. Quand bien même, le propriétaire aurait pour devoir de tenir compte de l'intérêt général, « seul le législateur peut l'y contraindre », comme le rappelle ainsi le professeur Mazeaud. L'empiètement est de ce fait, un fait matériel inopposable au propriétaire. Les juges dans leur quête d'une sécurité juridique efficace et d'une protection réelle du droit de propriété, ont mis en œuvre au fil de leur jurisprudence une théorie à la fois pour pallier le vide juridique quant au régime de l'empiètement et pour permettre au propriétaire empiété d'obtenir la démolition de la construction empiétant La présence d'une théorie jurisprudentielle Tout d'abord, l'action du propriétaire à obtenir la démolition de la construction empiétant sur son terrain trouve-t-elle pour la jurisprudence son fondement dans l'article 545 du Code civil, comme est rappelé en l'espèce par les juges de la troisième chambre de la Cour de cassation. [...]
[...] Dès lors, la démolition pouvait-elle être évitée. Les juges confirment ainsi en l'espèce l'affirmation selon laquelle la qualité de l'empiéteur est sans incidence sur le droit du propriétaire d'obtenir la démolition. De même, qu'ils viennent exclure la déclaration consentie par les propriétaires empiétés L'inefficacité de la déclaration des empiétés Tout d'abord, il est constant en jurisprudence que l'auteur de l'empiétement, même partiel ou temporaire, doit justifier d'un titre ou d'un accord amiable du propriétaire l'autorisant à empiéter sur le terrain de ce dernier. [...]
[...] De même, cette disproportion maque un réel écart entre la réalité et le droit, en ce qu'elle administre un remède violent parfois à un moindre un mal étant donné les conséquences irrémédiables de la sanction de l'empiètement, ainsi souligné par un auteur. Ensuite, la sanction est juridiquement disproportionnée pour certains auteurs, à l'instar du professeur Zenati, pour qui l'assimilation de l'empiètement à l'expropriation pour cause d'utilité privée n'est qu'une apparence, car en réalité l'empiètement n'entrainerait pas d'expropriation automatique, dès lors qu'en vertu des dispositions de l'article 552 du Code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous », ce qui en conséquence amènerait à une situation de coexistence perpétuelle de deux droits de propriété sur la construction litigieuse. [...]
[...] Le propriétaire initial, Monsieur Paul B avait fait diviser son terrain en deux parcelles, dont il cède la première à la commune de Saint-Paul (Commune), et la seconde aux époux ces derniers vont à leur tour procéder à la division de leur parcelle, et vont ainsi eux aussi céder une parcelle aux époux mais sur laquelle empiétait une construction établie sur un fonds jouxtant cette parcelle, celui de la Commune. En raison de cet empiètement, les époux X vont assigner la Commune en démolition de la construction empiétant sur leur fonds. [...]
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