Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 janvier 2017 - Le contrat de bail

Extraits

[...] II/ Une clause déclarée valide respectant chacune des parties contractantes. Pour prononcer la validité de cette clause de solidarité, la cour précise que celle-ci est clairement limitée dans le temps au regard des stipulations de cette façon il n'est pas possible d'admettre un quelconque déséquilibre entre les parties au détriment du preneur Une clause expressément limitée dans le temps Dans son arrêt, la Cour de cassation nous explique que "la stipulation de solidarité n'est pas illimitée dans le temps". Ainsi, dans la mesure où il était clairement stipulé que la solidarité s'éteindrait trois ans à compter de la délivrance d'un congé par l'un des deux copreneurs, il n'a pas lieu de déclarer cette clause abusive, les parties savantes à quoi s'attendre. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile janvier 2017 - Le contrat de bail La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 12 janvier 2017 se prononce sur le cas d'une clause de solidarité dans un contrat de location. En l'espèce, un contrat de bail est conclu pour un appartement entre le bailleur OPAC d'Amiens et deux copreneurs X et Mme le 20 août 2010. Cedit contrat prévoit par ailleurs une clause de solidarité impliquant que les époux, les partenaires d'un PACS et les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l'exécution de ce contrat de bail. [...]

[...] Un pourvoi en cassation est donc formé par le bailleur. Sous un moyen de deux branches, il est reproché à la Cour d'appel d'avoir retenu la nullité et avoir réputé la clause non écrite en retenant que celle-ci était discriminatoire étant donné que les colocataires se trouvaient dans une situation défavorable contrairement à des époux ou partenaires de PACS ; ceux-ci ne se voyant soumettre aucune sanction en cas de congé donné par l'un d'entre eux au bailleur. Selon la Cour d'appel, cela provoquerait en effet un déséquilibre entre les parties au contrat de bail, préjudiciable au colocataire, mais favorable au bailleur dans la mesure où il posséderait le pouvoir d'apprécier dans un temps illimité la durée pendant laquelle il peut réclamer des sommes dues au colocataire lui ayant donné congé. [...]

[...] Nous pouvons en déduire que cela ne vaut seulement que pour les baux d'habitations (nous retrouvant dans un litige concernant la loi de 1989). Il est d'ailleurs intéressant de noter que la loi du 6 juillet 1989 ne fait référence à aucun moment à cette exigence, la Cour de cassation ayant donc posé une nouvelle exigence en matière de solidarité entre codébiteurs d'un contrat de bail d'habitation. Par conséquent, nous pouvons nous demander pourquoi la cour a posé cela. Nous pouvons supposer qu'il s'agit là d'une volonté de protéger le bailleur. [...]

[...] Si nous reprenons notre arrêt et que nous acceptions que ce copreneur ayant donné congé ne soir plus tenu de payer sous la solidarité, il y aurait là une garantie en moins pour la bailleresse se retrouvant en situation de faiblesse en cas de défaut de paiement du copreneur resté dans les lieux. Ainsi, s'il était possible de prendre en compte "la situation personnelle", il serait peut-être plus facile pour le copreneur ayant quitté les lieux d'éviter un paiement au détriment du bailleur. Il y a donc une nécessité de le protéger en lui permettant d'avoir une seconde personne sur qui se retourner. De cette manière la solution de la Cour de cassation est certes sévère, mais légitime. [...]