Une maison est en indivision entre un homme et ses quatre enfants, celui-ci à donné un mandat non exclusif à une agence immobilière pour vendre le bien indivis pour 2 500 000 francs. Un couple proposant de l'acquérir pour 1 710 000 francs, le père déclarant agir en son nom et au nom de l'indivision à signé un nouveau mandat de vente à l'agence pour ce prix. Une des filles a refusé de signé le compromis de vente, de plus elle acquiert les droits des coindivisaires. Le couple assigne le père et la fille ainsi que l'agence dans le but de voir déclarer parfaite la vente intervenue entre eux et l'indivision, de déclarer la nullité de la vente des parts en indivision et la demande de dommages-intérêts.
La Cour d'Appel de Douai rejette la demande dans un arrêt confirmatif du 28 octobre 1998. Le couple se pourvoi en cassation le 14 décembre 2004
Le couple invoque le mandat apparent car ils croyaient légitimement dans le pouvoir de représentation du père ainsi que dans le pouvoir de représentation de l'agence mandaté.
Dans quelle mesure l'invocation d'un mandat apparent dans le cas d'une indivision permet-elle de déclarer la vente d'un immeuble valable ?
La cour de cassation rejette le pourvoi le 14 décembre 2004.
Le père n'ayant aucun pouvoir de représentation de l'indivision il ne pouvait agir au nom de l'indivision pour donner mandat à l'agence pour vendre le bien, n'ayant été chargé que de trouver un acquéreur. La théorie du mandat apparent n'est appliquée que lorsqu'il y a croyance légitime dans le pouvoir de l'autre partie de passer l'acte en cause. Mais en l'espèce le couple ne pouvait croire légitimement dans le pouvoir du père en raison de l'exigence des signatures des indivisaires.
Il y a donc tout d'abord l'invocation de la théorie du mandat apparent pour la vente de l'immeuble indivis (I) mais la cour de cassation pose une limitation de la théorie par l'appréciation stricte du caractère de croyance légitime (II).
[...] Pour limiter un tel pouvoir, la cour met en place une appréciation particulièrement rigoureuse de la croyance légitime invoquée par le couple. Ainsi celui qui invoque la croyance légitime doit-il être d'une particulière bonne foi et ne doit pas avoir fait preuve de négligence dans la vérification des pouvoirs. Le mandat apparent est alors une sanction de la faute du mandant auquel est parfaitement étranger le cocontractant qui ne pouvait pas la relever. En l'espèce le couple pouvait connaitre l'absence de mandat du père pour la vente au regard de la nécessité des signatures. [...]
[...] Cour de cassation, première chambre civile, le 14 décembre 2004 Une maison est en indivision entre un homme et ses quatre enfants, celui-ci a donné un mandat non exclusif à une agence immobilière pour vendre le bien indivis pour francs. Un couple proposant de l'acquérir pour francs, le père déclarant agir en son nom et au nom de l'indivision a signé un nouveau mandat de vente à l'agence pour ce prix. Une des filles a refusé de signer le compromis de vente, de plus elle acquiert les droits des coindivisaires. [...]
[...] Le couple relève alors la qualité de leur interlocuteur direct, l'agence immobilière, estimant que celle-ci était investie de la mission de vendre le bien. Mais la cour rappelle que la nature du mandat d'un agent immobilier est de rechercher des clients et faire la mise en relation. Il est alors impossible pour le couple d'engager le mandant en l'absence de mandat de représentation des indivisaires. B La limitation de la théorie La théorie du mandat apparent permet d'engager la responsabilité du mandant en ne tenant compte que de la croyance du cocontractant même si le mandant ne pouvait éviter une telle croyance. [...]
[...] La Cour de cassation doit vérifier en l'espèce l'existence du mandat de l'agence et sur les pouvoirs du père au regard de l'indivision. B Les éléments constitutifs du mandat apparent Des effets juridiques peuvent naitre de la croyance légitime en regard de faits visibles ainsi le mandat apparent requiert l'existence d'un élément matériel qui est une situation apparente différente de la réalité. En l'espèce le père se prêtant représentant de l'indivision, notamment par le biais du mandat accordé à l'agence, alors qu'il ne dispose pas de pouvoirs spéciaux de représentation pour agir au nom de l'indivision. [...]
[...] La Cour de cassation rejette le pourvoi le 14 décembre 2004. Le père n'ayant aucun pouvoir de représentation de l'indivision il ne pouvait agir au nom de l'indivision pour donner mandat à l'agence pour vendre le bien, n'ayant été chargé que de trouver un acquéreur. La théorie du mandat apparent n'est appliquée que lorsqu'il y a croyance légitime dans le pouvoir de l'autre partie de passer l'acte en cause. Mais en l'espèce le couple ne pouvait croire légitimement dans le pouvoir du père en raison de l'exigence des signatures des indivisaires. [...]
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