Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 18-23.954 - Peut-on engager la responsabilité de plein droit, pour trouble anormal de voisinage, des acquéreurs d'un fond dont la faute à l'origine est antérieure à l'acquisition de l'immeuble ?

Extraits

[...] Cour de cassation, civile, Chambre civile mars 2022, 18-23.954 Peut-on engager la responsabilité de plein droit, pour trouble anormal de voisinage, des acquéreurs d'un fond dont la faute à l'origine est antérieure à l'acquisition de l'immeuble ? L'arrêt a commenté est une décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 16 mars 2022, d'autant plus qu'elle est publiée au bulletin ce qui atteste de son importance. En l'espèce, après la vente d'un pavillon, les propriétaires du fonds voisins se plaignent d'un dégât des eaux qui provient du fonds voisin vendu. [...]

[...] Ils ne s'estiment pas totalement responsables étant donné que le rapport d'expertise précisait, que « les premiers désordres remontaient à 1997 et 2005 », c'est-à-dire à une époque où ils n'étaient même pas encore propriétaires de l'immeuble. Toutefois, la Cour de cassation ne se penche pas l'a dessus et analyse la situation par l'existence d'une faute extracontractuelle. Cette faute, même délictuelle, permet d'actionner la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, malgré, son inexistence contractuelle entre les faits débutant les désordres le litige et la conséquence engendrée. [...]

[...] Cette solution implique, les risques d'achat en cas de faute antérieure que peut avoir le fonds acheté par les acquéreurs. Ainsi, elle emporte l'obligation de veiller à des problèmes techniques possibles et qu'il faudra veiller à ce qu'ils ne causent de trouble d'une manière anormale à ses voisins sous peine d'encourir une responsabilité pour trouble anormal de voisinage. Par ailleurs, cette solution donne une application du principe autonome selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, mais aussi son domaine d'application qui est assez large. [...]

[...] Cette solution n'est pas novatrice puisque dans une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue le 11 mai 2017, elle retient la responsabilité d'un propriétaire dont l'auteur avait mené des travaux provoquant pour le voisin un trouble anormal. Dans cette décision l'attendu de principe était assez similaire, car la Cour précisait que propriétaire « était responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constaté dans le fonds voisin ». Pour la Cour de cassation, il est question d'une action en réparation du dommage, responsable du trouble, même antérieurement, à la vente parce qu'il y a une subsistance du trouble au moment de la vente. [...]

[...] Toutefois, ce n'est pas la première fois que la Cour de cassation tranche une décision par cet article pour qualifier la responsabilité extracontractuelle d'un trouble anormal de voisinage. Elle juge que l'action pour troubles anormaux de voisinage constitue une action en responsabilité extracontractuelle et non une action immobilière réelle, dans une décision rendue par la deuxième chambre civile le 13 septembre 2018. La nature de l'action est importante quant à la question de savoir la prescription. Elle est de 5 ans dorénavant pour toutes les responsabilités extracontractuelles pour trouble anormal de voisinage. [...]