Cour de cassation, chambre mixte, 26 mai 2006 - Le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut-il bénéficier du paiement de dommages-intérêts que lorsque le pacte est rompu ?

Extraits

[...] Ainsi "lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu". Il y a une véritable récupération de la motivation de la Cour de cassation par le législateur. Le bénéficiaire est ainsi grandement protégé par le Code civil malgré la difficile application de ses droits. [...]

[...] Enfin, ils font valoir que le pacte de préférence a fait l'objet d'une publication régulière et que la bénéficiaire a des droits sur cet immeuble étant donné que le pacte a connu une forme de publicité. La question de droit qui se pose ici est de savoir si le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut bénéficier que du paiement de dommages-intérêts lorsque le pacte est rompu, ou s'il peut même se substituer à l'acquéreur et ainsi contraindre le vendeur à l'exécution du pacte de préférence. La Cour de cassation rejette le pourvoi, mais ne répond pas négativement à cette question puisqu'elle accepte la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur. [...]

[...] On constate déjà que la preuve va être difficile à produire, la connaissance étant souvent difficile à prouver. Par ailleurs, il faut désormais que le bénéficiaire manifeste une intention d'user de son pacte de préférence. Il s'agit donc ici de faire de l'intention déclarée une preuve qui soit opposable aux tiers. Ces derniers devront donc engager leur responsabilité s'ils décident de ne pas tenir compte de la déclaration d'intention du bénéficiaire qui montre ainsi sa volonté de faire valoir son droit. [...]

[...] Le pacte de préférence pouvait néanmoins s'appliquer en cas de fraude, c'est-à-dire lorsque l'acquéreur agit en mauvaise foi. La solution classique de la Cour de cassation lorsque la mauvaise foi était caractérisée consistait en l'application de l'article 1142 ancien selon lequel "toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur". Ainsi, le 30 avril 1997 en sa troisième chambre civile, la Cour de cassation avait conclu sur le paiement de dommages et intérêts pour le locataire dans le cas de la vente d'un immeuble à un tiers en fraude d'un pacte de préférence au bénéfice de ce locataire. [...]

[...] Cour de cassation, chambre mixte mai 2006 - Le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut-il bénéficier du paiement de dommages-intérêts que lorsque le pacte est rompu ? L'arrêt à commenter est un arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation, composée des première et troisième chambres civiles, de la chambre commerciale et de la chambre sociale, rendu le 26 mai 2006. En l'espèce, une donation-partage est établie envers plusieurs personnes, dont une qui bénéficie d'un pacte de préférence. [...]