Cour de cassation, chambre mixte, 26 mai 2006 - Le pacte de préférence - publié le 09/11/2021

Extraits

[...] Longtemps, la jurisprudence sanctionnait uniquement la violation du pacte de préférence par la seule attribution de dommages et intérêts. Aujourd'hui, le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'exécution forcée en nature du contrat qu'il a souscrit, mais assortie de conditions très précises tenant à la connaissance par le bénéficiaire de la situation en cause. Cette solution valorise le pacte de préférence qui a pour domaine non seulement la matière immobilière, mais également les donations partage. Le pacte de préférence permet alors d'assurer le maintien des biens de famille dans le cercle familial. [...]

[...] Le second élément - la connaissance par le tiers de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir du pacte apparaît presque impossible à rapporter. Il en résulte que la portée de l'arrêt commenté risque d'être réduite à de rares cas d'espèce La preuve de la connaissance par le tiers des intentions du bénéficiaire Comment le bénéficiaire peut prouver que le tiers connaissait ses intentions ? Sauf à se préconstituer des moyens de preuve au moment de la mise en place de la promesse, la preuve du bénéficiaire apparaît comme relever de la probatio diabolica. [...]

[...] La Cour d'appel ayant refusé de lui donner satisfaction, la Cour de cassation tout en rejetant le pourvoi en a profité pour opérer son revirement de jurisprudence. Le pacte de préférence se voit doté d'une nouvelle efficacité en droit aboutissant à l'éviction d'un tiers Cette efficacité est toutefois subordonnée à la preuve de la connaissance par le tiers des intentions du bénéficiaire (II). La nouvelle efficacité du pacte : l'exécution forcée et l'éviction du tiers La solution nouvelle de la Cour de cassation favorise le principe de l'exécution forcée du Pacte elle permet juridiquement grâce à l'emploi du mécanisme de la fraude l'éviction du tiers fraudeur L'exécution forcée Selon l'arrêt, la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits du tiers acquéreur est désormais possible. [...]

[...] En effet en ce cas, il y a fraude, et cette fraude justifie l'annulation de la vente passée outre et contre le contenu du pacte. Si le tiers est de bonne foi, le bénéficiaire ne pourra rien espérer, sauf les dommages et intérêts qu'il est en droit de réclamer au promettant au motif de la violation du pacte. Si le tiers n'est pas de bonne foi, sans que son comportement puisse être qualifié de frauduleux, le bénéficiaire devra également se contenter de dommages et intérêts. [...]

[...] Ce que souhaite le bénéficiaire de la promesse, ce n'est pas de l'argent c'est l'acquisition du bien en cause. L'éviction du tiers La substitution aboutit à l'éviction d'un tiers qui au nom du principe de l'effet relatif du contrat ne devrait pas avoir à subir le contenu d'un pacte auquel il n'est pas partie. Ainsi si le bénéficiaire est en droit d'exiger l'annulation du contrat conclu en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur c'est à la condition d'établir que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir . [...]