Cour de cassation, 3e Chambre civile, 9 juillet 2013 - Le fait de prévoir dans un contrat que le versement de paiement des honoraires ne se fera qu'en cas de pré-commercialisation constitue-t-il une condition suspensive ?

Extraits

[...] Une condition nécessaire au paiement des honoraires En l'espèce, l'arrêt retient que l'engagement de paiement des honoraires était affecté d'une condition puisque le contrat prévoyait que le paiement ne serait dû qu'en cas de pré commercialisation et de lancement des travaux. La Cour de cassation rappelle ici la distinction fondamentale entre la condition et le terme en rappelant que celui-ci "diffère de la condition en ce qu'il ne suspend point l'engagement dont il retarde seulement l'exécution". En effet, la condition diffère du terme dans la mesure où l'événement envisagé par les parties est incertain. [...]

[...] En revanche, cet évènement n'est pas survenu, raison pour laquelle la Cour de cassation a à juste titre rejeté le pourvoi. Il aurait été préférable pour l'architecte de convenir contractuellement de termes de paiement avec un premier paiement à la réalisation du dossier de permis de construire, puis un second paiement à l'obtention de ce dernier et enfin, un troisième et dernier paiement à la fin du délai de recours des tiers sur ledit permis. Seul le troisième paiement aurait pu ainsi être retenu par les époux. [...]

[...] Cour de cassation, 3e Chambre civile juillet 2013 Le fait de prévoir dans un contrat que le versement de paiement des honoraires ne se fera qu'en cas de pré commercialisation constitue-t-il une condition suspensive ? La décision à analyser est un arrêt de rejet rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 juillet 2013 et portant le numéro de pourvoi 12-17489. Elle est relative à la distinction entre le terme et la condition. En l'espèce, une mission de maîtrise d'œuvre avait été confiée à un architecte par un couple de particuliers, le but étant la réalisation d'un immeuble. [...]

[...] Cette solution pourrait s'appliquer dans le cadre d'une vente immobilière accompagnée d'un prêt immobilier, on a en effet la signature d'une promesse de vente et d'achat sous condition de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Si cette condition est remplie, la vente a lieu, dans le cas contraire le contrat n'existe pas. En l'espèce, la condition n'était pas remplie, raison pour laquelle l'obligation de paiement n'était plus effective. Dans cet arrêt, là encore, la Cour de cassation était amenée à se prononcer quant à l'existence d'un terme ou bien d'une condition. [...]

[...] La solution de la Cour de cassation dans l'arrêt du 9 juillet 2013 est donc similaire à celle-ci dans la mesure où elle considère qu'il y a bien une condition puisque l'évènement attendu était incertain dans les deux cas, et ici surtout rendu impossible (II). I. Une impossibilité d'exécution de l'obligation L'exécution de cette obligation avait été rendue impossible par l'annulation du permis de construire et elle avait abouti à une paralysie du contrat A. L'annulation du permis de construire La réforme prévoit à l'article 1304-4 qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. [...]