Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 décembre 2018, n° 17-23.321 - La conclusion d'un acte unilatéral de vente pendant la période de conformité de l'acte de préférence constitue-t-elle une violation ?

Extraits

[...] Suite au rejet de la Cour d'appel, la bénéficiaire se pourvoi en cassation qui casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel. Il convient alors de se demander si la conclusion d'un acte unilatéral de vente pendant la période de conformité de l'acte de préférence constitue une violation. À cette question, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par l'affirmative en affirmant que « le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien ». [...]

[...] L'affirmation de la date de conclusion du contrat Si pour la Cour d'appel la promesse unilatérale de vente ne relève pas d'une intention de vendre et qu'ainsi tant qu'il n'y a pas de conclusion définitive de cette dernière il n'y a pas violation du pacte de préférence ce n'est pas l'avis de la Cour de cassation. En effet, pour elle la conclusion d'un avant-contrat est une violation dudit pacte. De ce fait, selon la Cour de cassation, la Cour d'appel de Fort-de-France a violé la loi. De plus, selon l'article 1124 du Code civil, le promettant d'une promesse unilatérale de vente est engagé dès lors qu'il a signé le contrat. Ce qui signifie qu'il y a en réalité déjà consentement entre les deux parties. [...]

[...] Cependant, il est déjà arrivé à la Cour de cassation d'octroyer l'annulation du contrat au profit du bénéficiaire ou bien même la substitution du bénéficiaire du pacte à la condition que le tiers contractant soit de mauvaise foi comme la déclarée la chambre mixte de la Cour de cassation lors d'un arrêt rendu le 26 mai 2006. Toutefois, en l'espèce il n'y a pas de certitude que la bénéficiaire obtient ce qu'elle demande outre les dommages-intérêts puisqu'aucun contrat définitif n'a été conclu durant la validité du pacte de préférence, mais cela a eu lieu après la fin de la validité de ce dernier. Les précisions à la suite de la réforme Le 1[er] octobre 2016 a eu lieu la réforme du droit des obligations et notamment celle de l'article 1123 du Code civil. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile décembre 2018, n° 17-23.321 La conclusion d'un acte unilatéral de vente pendant la période de conformité de l'acte de préférence constitue-t-elle une violation ? Remy Libchaber a dit au sujet du pacte de préférence que sa « nature évolue avec le temps : platonique à sa formation, tant que le vendeur demeure dans l'expectative, il prend corps en devenant exigible aussitôt que ce dernier s'est décidé à vendre ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 6 décembre 2018 traitant de la violation d'un pacte de préférence par un acte unilatéral de vente. [...]

[...] Cependant, cet alinéa n'est applicable que lorsque le contrat est conclu, or en l'espèce la conclusion du contrat n'a été effectuée qu'une fois la durée du pacte de préférence atteinte. De là, on peut en déduire que la sanction d'une promesse unilatérale de vente pendant la durée du pacte de préférence n'est pas claire et nécessite encore de jurisprudence pour l'éclairer. De plus, l'article 1123 alinéa 3 vient préciser qu'il appartient au bénéficiaire de démontrer que le tiers étant au courant du pacte de préférence via une action interrogatoire. Ainsi, le notaire qui a connaissance du pacte de préférence se doit de respecter les droits du bénéficiaire du pacte. [...]