Droit, clause limitative de responsabilité, rénovation, bien immobilier, garantie des vices cachés, vente d'un bien immobilier, clause exclusive de responsabilité, vice du sol, arrêt du 4 mai 2021, cour d'appel de Besançon, clause exonératoire, indemnisation des vices cachés
En l'espèce, en 1990, un professionnel du bâtiment a acquis une ancienne ferme. Il a effectué des travaux de rénovation, appartenant à son domaine professionnel, jusqu'en 1994, afin de transformer le bâtiment en maison d'habitation. Pour ce faire, il a conservé les pignons en pierre, reconstruit les murs de façade et transformé les sols du rez-de-chaussée. Par la suite, le 3 mai 2012, le professionnel vend le bien. Affirmant des désordres, l'acquéreur du bien assigne, le 11 avril 2017, le vendeur professionnel en diminution du prix de vente et en indemnisation des vices cachés affectant l'immeuble.
Par un arrêt du 4 mai 2021, la cour d'appel de Besançon rejette les demandes de l'acquéreur en affirmant que "la clause exonératoire devait produire ces effets" car le vendeur n'avait pas "les connaissances techniques lui permettant, quand il a fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d'anticiper un vice du sol". Ainsi, l'acquéreur se pourvoit en cassation en estimant que le vendeur "ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble" et que la clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vice cachés ne devait pas s'appliquer.
[...] Un arrêt sanctionnant une Cour d'appel laxiste La Cour de cassation sanctionne la Cour d'appel en affirmant que l'application de la clause devait être exclue La Cour de cassation rend ainsi une décision logique en prenant en considération la jurisprudence antérieure L'exclusion de l'application de la clause des vices cachés par la Cour de cassation La Cour de cassation vient exclure l'application de la clause des vices cachés puisque le vendeur est professionnel. En effet, la Cour affirme que le vendeur « ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». Il est donc logique que la Cour de cassation refuse l'application de la clause. [...]
[...] En effet, en affirmant que le vendeur était professionnel et était donc tenu aux vices, la Cour s'appuie sur une solution de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 27 septembre 2000 qui affirme que le technicien de bâtiment qui vend un immeuble après l'avoir construit est assimilé au vendeur tenu de connaitre le vice. Par la suite, la Cour prend en considération la solution de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 3 janvier 1984 affirmant le principe selon lequel « un professionnel ne peut se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance sa garantie des vices cachés ». Ainsi, la Cour de cassation continue d'affirmer les solutions jurisprudentielles précédentes et cela, dans un juste raisonnement. [...]
[...] En effet, étant donné que le vendeur exerce une profession de maçon, et qu'il est venu faire des modifications du sol, il ne peut ignorer les vices que le sol peut avoir. En affirmant cela, la Cour de cassation rend le vendeur professionnel responsable de tous vices qui pourraient se manifester postérieurement à la vente. Le vendeur doit alors porter une attention particulière sur les travaux effectués et peut se voir sanctionné pour un vice que l'on n'aurait pu imaginer au moment des travaux. [...]
[...] La question qui se pose à la Cour de cassation est la suivante : un professionnel peut-il se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés alors qu'il a effectué des travaux de rénovation, entrant dans son domaine de connaissance technique, afin de revendre le bien immobilier ? Répondant par la négative, la Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel. La Cour de cassation a estimé que réalisant « lui-même les travaux de réhabilitation, le vendeur devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaitre les vices affectant l'immeuble, y compris le sol ». [...]
[...] Cour de cassation, Chambre civile juin 2022 - Un professionnel peut-il se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés alors qu'il a effectué des travaux de rénovation, entrant dans son domaine de connaissance technique, afin de revendre le bien immobilier ? Lors d'un arrêt rendu le 15 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue se prononcer sur le régime juridique des vices cachés lors d'une vente avec un professionnel. En l'espèce, en 1990, un professionnel du bâtiment a acquis une ancienne ferme. [...]
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