Cour de cassation, chambre civile 3, 13 juillet 2022 - L'édification d'une construction violant le cahier des charges d'un lotissement

Extraits

[...] Elle fait alors l'appréciation d'une disproportion manifeste, qui crée dorénavant une impossibilité à l'exécution forcée en nature dans certains cas comme celui-ci. Elle rejoint donc la Cour d'appel sur le principe de la disproportion et en suscite l'objet d'un revirement spectaculaire. B. Une application anticipée de l'ordonnance du 10 février 2016 « Ayant retenu qu'il était totalement disproportionné de demander la démolition d'un immeuble d'habitation collective dans l'unique but d'éviter aux propriétaires d'une villa le désagrément de ce voisinage ». La haute cour, ici, aborde le terme de « disproportion » nettement issu de l'ordonnance du 10 février 2016. [...]

[...] En ajoutant « de ces seuls motifs », la cour parait donc rompre avec sa doctrine antérieure en considérant que les juges d'appel n'étaient pas tenus d'ordonner la destruction au seul motif que le cahier des charges n'avait pas été respecté. De ce fait, la violation des stipulations d'un cahier des charges de lotissement n'entraîne plus automatiquement la démolition si celle-ci est manifestement disproportionnée. La haute cour a ainsi opéré un revirement inattendu compte tenu de l'application justifiée du droit ancien au cas en l'espèce et à sa vision tranchée des cas antérieurs. [...]

[...] La Cour de cassation, en rendant cette décision, revient sur une jurisprudence constante en la matière et opère un revirement exceptionnel. Nous observerons donc dans un premier temps que la Cour remet en question le caractère inconditionnel du principe d'exécution forcée en nature d'un contrat et que dans un second temps, elle y ajoute un critère de proportionnalité rendant insuffisant le seul critère de violation du cahier des charges (II). I. La remise en question du caractère autrefois automatique du principe d'exécution forcée d'un contrat Au sein de cette première partie, il sera pertinent de considérer que le droit ancien et la jurisprudence accordaient automatiquement l'exécution forcée en nature du contrat sans condition mais que cet automatisme a été renversé par la Cour de cassation en l'espèce A. [...]

[...] Le couple forme donc un pourvoi en cassation en arguant que le propriétaire d'un lot au sein d'un lotissement est en droit de demander la destruction d'un édifice construit en violation de l'engagement contractuel résultant du cahier des charges dudit lotissement. Cette demande doit être reçue indépendamment de l'importance ou de l'existence d'un préjudice, car il n'existe aucune impossibilité de démolir un immeuble qui viole les termes d'un cahier des charges. En refusant d'accueillir leur demande et d'ordonner la démolition de l'immeuble en raison d'une impossibilité d'exécution forcée en nature du contrat, la cour d'appel a violé l'article 1143 ancien du Code civil. [...]

[...] La mise en balance du coût de la sanction face à l'intérêt du requérant témoignant d'une disproportion manifeste « La cour d'appel, qui a fait ressortir l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d'exécution en nature devait être rejetée ». La Cour de cassation revient ici sur sa jurisprudence constante en introduisant un critère de proportionnalité au regard du préjudice subi par les requérants du fait de la violation d'un cahier des charges de lotissement. Elle intègre donc la possibilité d'un pouvoir de contrôle par le juge de la proportionnalité « in concreto ». Cette proportionnalité s'apprécie entre le coût de l'application de la sanction en nature et l'intérêt qu'a le requérant à voir cette sanction exécutée. [...]