Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 novembre 2008 - La prescription acquisitive immobilière

Extraits

[...] La Cour de cassation rejette le pourvoi. Un tiers, successible ou personne publique, garde la propriété des biens immeubles faisant partie d'une succession vacante, même s'il est indéterminé. Par conséquent, la vacance de la succession du bailleur ne modifie pas le caractère précaire de la possession du locataire. Si la possession et la détention précaire sont deux mécanismes juridiques antinomiques cela n'a pas empêché le détenteur précaire de tenter d'acquérir un bien immobilier faisant partie d'une succession vacante grâce à la prescription acquisitive (II). [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile novembre 2008 - La prescription acquisitive immobilière La prescription acquisitive immobilière est un véritable défi à la propriété puisqu'elle permet à une personne non propriétaire d'acquérir un immeuble par le simple écoulement du temps. En raison de cette importante conséquence, les conditions permettant de l'invoquer sont strictes. À cet égard, l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 26 novembre 2008 invite à s'interroger sur l'usucapion d'un bien faisant l'objet d'une succession vacante. [...]

[...] En effet, le détenteur précaire a le corpus, il peut accomplir des actes matériels sur la chose, mais il ne peut jamais avoir l'animus car il détient la chose en vertu d'un titre. La détention précaire est alors incompatible avec l'intention de posséder comme un propriétaire. Le détenteur précaire ne peut donc jamais invoquer la possession à l'égard d'une chose. L'ancien article 2236 du Code civil règle d'ailleurs cette incompatibilité en disposant que « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelques laps de temps que ce soit. » Le locataire qui détient précairement une chose ne peut donc jamais invoquer la prescription acquisitive à son égard. [...]

[...] Or, en France, il existe nécessairement un propriétaire immobilier. Il peut s'agir soit d'un successible éventuel, potentiellement recherché par un généalogiste soit, en l'absence de successible, de l'Etat, il y a alors déshérence de la succession. C'est d'ailleurs ce que signifie la Cour de cassation en considérant qu'un tiers, successible ou personne publique, garde la propriété des biens immeubles. En attendant que ces tiers soient reconnus aptes à succéder, les droits de propriété du de cujus sont conservés et gérés par l'administrateur provisoire. [...]

[...] Or cette qualité est incompatible avec la possession (cf. I.A). Dès lors, même si la succession est vacante pendant plus de 30 ans, c'est-à-dire si aucun propriétaire n'a été désigné, le détenteur précaire ne peut pas invoquer la prescription acquisitive. Cette solution est cohérente tant au regard du droit des biens que du droit des successions. L'absence de possession : une décision cohérente Une succession vacante prend fin par la restitution de l'actif aux héritiers ou par sa transmission à l'État. [...]