Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, no 18-20.727 - Les sous-loyers perçus irrégulièrement

Extraits

[...] Hypothèse écartée dans l'arrêt de la Cour de cassation, car la restitution des sommes trouve sa cause selon la cour dans la propriété. De même, le 31 mars 2017, le tribunal d'instance du XXe arrondissement de Paris avait retenu une solution similaire en refusant de concevoir les sous-loyers comme des fruits civils et en considérant là encore que la demanderesse n'établissait nullement le préjudice personnel qu'elle alléguait avoir subi  étant constant par ailleurs que les défendeurs se sont régulièrement acquittés de leur loyer  . [...]

[...] Même si le droit des contrats a été écarté, cependant, c'est ce droit qui pourra légitimer la solution rendue et non pas le droit des biens (comme précisé déjà en l'absence de la sous-location le droit des biens n'aura pas pu trouver une asseoir légitime même si la qualité de propriétaire était indiscutable). Ainsi, sans contrat entre le propriétaire et le locataire aucune restitution ne pourra avoir lieu sur le fondement du droit des biens. Portée jurisprudentielle L'arrêt est un arrêt de principe. Il vient rompre avec une jurisprudence antérieure constante qui exigeait la démonstration d'un préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. La jurisprudence antérieure en la matière s'est montrée réticente. [...]

[...] La mise en valeur du droit de propriété L'application de la théorie de l'accession a permis au juge de mettre en valeur ce droit réel tout en rappelant les prérogatives qui en découlent. Solution soulignant l'importance du consentement dans les relations contractuelles En écartant la sous-location licite du champ d'application de sa solution, la cour a voulu souligner l'importance du consentement, pivot du droit des contrats. Le consentement obtenu par le locataire vient neutraliser l'effet de la solution de la cour en permettant à ce dernier de conserver les sous-loyers. [...]

[...] La seule qualité de propriétaire permet la restitution des sous-loyers perçus irrégulièrement. La valeur de l'arrêt Critiques pouvant être avancées à l'encontre de l'arrêt L'incohérence jurisprudentielle avec l'esprit du contrat de bail  Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire  . D'une façon implicite, la cour vient affirmer que le propriétaire garde le droit de percevoir les fruits (fructus) à moins qu'il n'ait consenti à ce que le preneur l'exerce. [...]

[...] Ainsi, par une interprétation analogique de la liste de l'article 584 du Code civil et par une application fidèle de l'article 547 du même Code la cour a condamné les locataires à la restitution des sous-loyers perçus irrégulièrement. Certains auteurs critiquent l'absence de référence par la Cour à l'article 549 du Code civil bien que celle-ci semble fonder sa décision là-dessus. Cet article dispose que  Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. [...]