Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 novembre 2016, 15-19561

Extraits

[...] Face à cette problématique, la Cour de cassation affirme sous le visa de l'article 545 du Code civil que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Les consorts pour la Cour de cassation étaient en droit d'obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur leur propriété, ainsi la Cour d'appel a violé le texte susvisé. Ainsi, la Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel. D'un point de vue théorique, cet arrêt semble s'inscrire dans le fil traditionnel des arrêts de la Cour de cassation. [...]

[...] Cet enjeu fonde cette jurisprudence stricte. Face à tout empiètement, des sanctions entre les mains de la victime Régime de l'empiètement Dans l'arrêt présenté en l'espèce, la Cour de cassation affirme que les consorts « étaient en droit d'obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur leur propriété ». Comme cité précédemment, la défense du droit de propriété ne pourrait dégénérer en abus. Le propriétaire est en droit d'exiger la démolition de l`ouvrage si minime qu'il soit sans prendre en considération la bonne foi de la personne qui empiétait , et sans prendre en compte l'état des lieux. [...]

[...] Certains auteurs militent aussi en faveur du fait qu'un empiètement simplement minime serait un « inconvénient ordinaire de voisinage » à tolérer. Or la Cour de cassation semble être quoi qu'indifférente à ces critiques en ordonnant tout de même la démolition, toutefois comme évoqué précédemment, ce n'est pas une démolition intégrale de l'immeuble qui est ordonnée, mais uniquement de l'empiètement. Cette position de la Cour de cassation semble être fondée. En effet, que faire en cas d'empiètement si la démolition n'est pas ordonnée ? Envisager l'acquisition de la mitoyenneté ? S'attarder sur l'accession ? Qu'en est-il des textes internationaux/européens ? [...]

[...] Tel est le cas dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 10 novembre 2016 présenté à l'étude. En l'espèce, deux consorts propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle cadastrée, ont suite à des travaux de surélévation effectués en 1998, empiété sur le fonds des propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle voisine. Les consorts qui ont subi cet empiètement, assignent les autres consorts en démolition d'éléments de toiture et d'ouvrages résultant de travaux de surélévation. La Cour de Bastia, par un arrêt du 18 mars 2015, rejette la demande en démolition des consorts en retenant que le toit empiète de vingt centimètres sur la propriété et ce débord n'est à l'origine d'aucun désordre ni sinistre et que sa rectification, alors qu'il englobe le conduit de la cheminée des consorts, pourrait modifier un équilibre et engendrer des infiltrations dans le mur mitoyen, ce qui serait préjudiciable aux deux parties. [...]

[...] En effet, pour plusieurs, la démolition systématique induite souvent à des disproportions et lèseraient les intérêts des deux parties. Il serait dès lors intéressant de prendre en compte lors du jugement la superficie de l'empiètement, le préjudice y résultant, la bonne foi ou la mauvaise foi du constructeur, le préjudice résultant de la démolition . Ce contrôle de proportionnalité serait pour certains le gage d'une certaine « équité ». Dans l'arrêt présenté à l'étude, la Cour d'appel semble s'être tournée vers cette voie. [...]