Droit civil, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 13 juillet 2016, contrats spéciaux, lots immobiliers, Cour d'appel de Pau, principe de rétroactivité, résolution d'une vente, commentaire d'arrêt
En l'espèce, une société a vendu à sa gérante de l'époque un ensemble de lots immobiliers en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble en cours de rénovation. Quelques années plus tard, la société assigne l'acquéreur en résolution de la vente et paiement de dommages et intérêts au motif que l'acquéreur occupait un des lots et en louait d'autres sans pour autant avoir réglé la totalité du prix.
Par un arrêt confirmatif du 23 septembre 2014, la Cour d'appel de Pau fait droit à la demande de la société vendeuse en prononçant la résolution de la vente et la condamnation de l'acquéreur à restituer les immeubles objets de la vente et à verser deux indemnités au vendeur : la première au titre des fruits tirés de l'objet de la vente, qui ne constituent qu'un accessoire devant être restitué avec le bien (autrement dit, la restitution des loyers tirés de la mise en location de l'appartement), la seconde en compensation de l'utilisation et de l'usure liée à l'utilisation du bien.
[...] La troisième chambre civile nous dit ici que c'est l'effet rétroactif de la résolution qui empêche le vendeur de demander une indemnité liée à l'utilisation de la chose. Le fait est mis de côté face au droit pur : le contrat étant résolu rétroactivement, le bien n'a jamais été vendu, ainsi il n'a jamais été utilisé par l'acquéreur, donc le vendeur ne peut demander d'indemnité sur ce fondement. A contrario, on pourrait imaginer que si la résolution n'avait pas d'effet rétroactif, une indemnité liée à l'utilisation de la chose pourrait être demandée par le vendeur ayant agi en résolution. [...]
[...] Or, la Cour de cassation avait clairement rappelé dans ses motifs « l'effet rétroactif de la résolution de la vente ». L'effet rétroactif était clairement énoncé sans aucune nuance ou disposition limitative. Cette phrase est la preuve que la troisième chambre civile n'a pas souhaité opérer d'évolution dans sa jurisprudence relative à la résolution, elle a préféré asseoir des règles jurisprudentielles déjà établies. Il est très probable que cette décision soit ainsi écartée face aux nouvelles règles du Code civil dans le cadre de conflits régis par le nouveau droit des contrats. [...]
[...] Cet arrêt n'apporte donc rien de nouveau sur le principe de rétroactivité de la résolution et l'interdiction d'une demande d'indemnité fondée sur l'utilisation de la chose. La solution apportée quant à la restitution des fruits semble cependant moins évidente. La restitution des fruits, exception au principe de rétroactivité de la résolution. La restitution des fruits dans le cadre de la résolution d'une vente n'était pas une question nouvelle pour la Cour de cassation. Cette question avait déjà été traitée et une jurisprudence constante existait à ce sujet. Cependant, la manière dont la troisième chambre civile traite cette question peut amener à s'interroger. [...]
[...] Un rappel du principe de rétroactivité de la résolution dans l'ancien droit des contrats. La Cour de cassation adopte une solution claire en énonçant le principe de rétroactivité de la résolution tout en laissant cependant planer un certain doute sur la restitution des fruits La remise en l'état des parties, cause du principe de rétroactivité de la résolution. La résolution est une sanction visant à corriger non pas un vice dans la conclusion du contrat, mais un vice dans le comportement de l'un des cocontractants, ce dernier n'ayant pas rempli son obligation. [...]
[...] La troisième chambre civile rend un arrêt de cassation partiel en répondant en trois temps. Premièrement, la Cour de cassation confirme l'arrêt de la cour d'appel en n'affirmant que, ni la mise à disposition du bien avant le règlement du prix total, ni la non-inscription par le vendeur de son privilège, n'emportent l'extinction de son droit à agir en résolution. Deuxièmement, la troisième chambre civile casse la condamnation de l'acquéreur au paiement d'une indemnité au titre des fruits perçus au motif que la prononciation de la résolution aux torts exclusifs de l'acquéreur ne permet pas de le qualifier de mauvaise foi au sens de l'article 549 du Code civil. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
