Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 mai 2006 - La transmissibilité d'une clause d'exclusivité d'un locataire à un autre

Extraits

[...] Si le bailleur est donc tenu par son contrat de respecter la clause d'exclusivité qu'il a consentie à son locataire, il en résulte qu'il engage sa responsabilité à son égard et que le contrat, selon l'ancien article 1135 du Code civil, oblige « non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ». Le bailleur qui a stipulé dans un contrat de location une clause d'exclusivité à l'égard de l'un de ses locataires s'engage, c'est une évidence, à ne pas consentir de bail à un autre preneur souhaitant exercer la même activité (sur les conditions de validité d'une clause d'exclusivité, V. art. [...]

[...] Le devoir du respect de cette clause par le bailleur La Cour de cassation consacre la responsabilité du bailleur de faire respecter cette clause, « que ce dernier (le bailleur) fasse respecter cette clause par ses autres locataires ». Face à un locataire qui exerce un commerce concurrent, le bailleur devrait faire respecter ladite clause d'exclusivité du premier locateur. Le bailleur devra même agir rapidement, faute de quoi le bénéficiaire de la clause pourra lui reprocher son inertie et poursuivre le contrevenant, soit sur le terrain de la faute quasi délictuelle (Cass. [...]

[...] La contradiction n'est qu'apparente puisqu'« être en droit d'exiger » signifie seulement que le bénéficiaire de la clause d'exclusivité pourra faire valoir son droit à réparation auprès du bailleur. Concrètement, le locataire va pouvoir obtenir l'allocation d'importants dommages et intérêts. Par ailleurs, la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du bailleur n'est pas exclue (Cass. 3e civ mai 1974, Bull. civ. III, n° 228). Enfin, ainsi que le suggère le moyen au pourvoi pourrait être envisagé que le bailleur négocie (moyennant dédommagement) la cessation des activités concurrentes par le second locataire. [...]

[...] C'est donc plutôt la responsabilité du bailleur qui est accentuée. Le locataire titulaire de la clause d'exclusivité n'est pas aussi puissant qu'il en a l'aire à mon avis. De plus, il est connu que les tiers doivent respecter les conventions entre parties. Ils ont un devoir passif universel de ne pas porter atteinte aux droits subjectifs d'autrui. De plus ce qui est assez critiquable c'est que la connaissance du tiers n'est pas évoquée. [...]

[...] En effet, on peut s'interroger sur les moyens dont dispose le bailleur pour faire respecter l'exclusivité par le second locataire ; il peut parvenir à un accord amiable avec ce dernier. Il peut également être condamné sous astreinte à parvenir à ce résultat et la condamnation peut être lourde alors que le locataire auquel il aura concédé fautivement le droit d'exercer une activité concurrentielle ne sera nullement tenu d'obtempérer puisqu'il est dans son droit. Aussi resterait-il au bailleur la possibilité de refuser le renouvellement du bail moyennant le versement de l'indemnité d'éviction à l'égard du second locataire, ou bien du premier (V. [...]