Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 mars 2014 - L'acquéreur d'un immeuble loué peut-il prétendre au paiement d'un nouveau dépôt de garantie ?

Extraits

[...] Ainsi, pour éviter que le locataire qui ne va jamais récupérer son dépôt de garantie en paye un second, la cour d'appel se devait de constater que la commune n'était pas fondée à réclamer le règlement d'un nouveau dépôt de garantie. Dès lors, ces constatations ont rendu le moyen du pourvoi inopérant. L'interdiction de réclamer un second dépôt de garantie est opportune en l'espèce. Elle va protéger le locataire qui s'appauvrirait du fait de la vente à laquelle il n'est pourtant pas partie. Mais, si la société n'avait pas été placée en liquidation judiciaire, le locataire aurait récupéré, auprès du bailleur initial, son dépôt de garantie dans son intégralité. [...]

[...] Ce refus va cependant pouvoir être justifié par la nature du dépôt de garantie. En effet, si la Cour de cassation a toujours refusé la transmission automatique du dépôt de garantie, c'est, car elle l'envisage comme une cession de dette, au travers l'obligation de restitution des fonds qui pèse sur le vendeur, et non comme un transfert de sûreté. En effet, le vendeur est débiteur d'une obligation de restitution à l'égard du locataire, son créancier. Par conséquent, transmettre automatiquement le dépôt de garantie au nouveau bailleur revient à lui transmettre l'obligation de restitution c'est-à-dire la dette du bailleur initial. [...]

[...] En effet, la Cour régulatrice énonce tout d'abord que « la cour d'appel n'ayant pas retenu que le dépôt de garantie avait été transférée à la commune par l'acte de vente, le moyen manque en fait de ce chef » puis elle déclare ensuite que la commune s'est « trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires. » Cette substitution dans le contrat de bail devrait alors impliquer l'existence d'un transfert du dépôt de garantie puisque ce dépôt est prévu dans le contrat de bail. D'ailleurs, la Cour de cassation a déjà admis que le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulations contraires, transmis de plein droit au nouveau propriétaire (ass. Plénière déc. [...]

[...] La Cour de cassation rejette le pourvoi. D'une part, la cour d'appel n'a pas retenu que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l'acte de vente de l'immeuble. D'autre part, la cour d'appel a retenu à bon droit que la commune qui s'est substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur. Dès lors, la commune n'était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d'un nouveau dépôt de garantie. [...]

[...] Sinon, ce serait admettre que le bailleur initial puisse imposer à son débiteur un nouveau créancier. De ce fait, la Cour de cassation ne peut pas admettre le transfert automatique du dépôt de garantie ni même imposer au nouveau bailleur une obligation de restitution. Par conséquent, les parties à l'acte de vente qui souhaitent prévoir conventionnellement le transfert de ce dépôt de garantie doivent également veiller à obtenir le consentement du locataire. À défaut, la clause serait inopposable au locataire qui pourrait alors demander la restitution du dépôt de garantie à son bailleur initial quand bien même celui-ci en aurait transféré le montant au nouvel acquéreur. [...]