Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mars 2007, No 06-11843 - Les baux à statuts spéciaux

Extraits

[...] En outre, la soumission conventionnelle des parties est limitée à certaines conditions. Il n'est normalement pas exclu que les résidences secondaires soient régies par le.statut des baux d'habitation, à condition que les parties le démontrent sans équivoque dans leur contrat, et tant que ces résidences ne sont pas soumises à des règles impératives. Ainsi, la décision du 21 mars 2007 peut susciter quelques critiques, mais elle n'est pas étonnante sur la solution finale retenue au regard d'une part, de l'ambiguïté apparente quant à la volonté des parties d'appliquer la loi du 6 juillet 1989 à leur contrat avec la simple référence à la loi, et d'autre part, de la survenance du caractère secondaire de la résidence des années après la conclusion du contrat. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile mars 2007, No 06-11843 – Les baux à statuts spéciaux La loi du 6 juillet 1989 affirme le principe d'un droit au logement du locataire et recherche un équilibre entre les droits des bailleurs et des locataires. Son champ d'application est source d'un fort contentieux, comme en témoigne la décision du 21 mars 2007 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. En l'espèce, un contrat de location à usage d'habitation a été conclu entre un bailleur et une preneuse, au visa de la loi du 6 juillet ans plus tard, le bailleur a délivré un congé pour fixer le terme du bail en application des dispositions du Code civil. [...]

[...] Ainsi, le congé mettant un terme à un contrat de bail en application des règles du Code civil peut-il être valable dès lors que ledit contrat évoquait la loi du 6 juillet 1989 ? Par une décision du 21 mars 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par l'affirmative en rejetant le pourvoi. La Haute Cour énonce d'une part que le contrat d'espèce faisait seulement référence à la loi du 6 juillet 1989. D'autre part, qu'il était relatif, au moment de la délivrance du congé, à un logement utilisé comme une résidence secondaire depuis 5 ans, à défaut de preuve contraire  En outre, les juges en ont conclu que la loi susvisée et son article 15 ne pouvaient s'appliquer dès lors que le logement n'était pas affecté à une habitation principale de la locataire. [...]

[...] Autrement dit, cette solution montre de manière implicite que le caractère impératif de la loi est une limite à la soumission conventionnelle aux statuts des baux d'habitation. La question qui peut se poser est de savoir si c'est un arrêt de principe. Il serait sûrement plus prudent d'y voir plus une imprécision de la part des juges qu'une limite absolue, au regard du principe de la liberté des conventions. Il est indifférent que la loi susvisée soit d'ordre public ou non. [...]

[...] Ces règles ne sont pas toutes exigées par le Code civil, puisqu'en l'espèce le bailleur n'était pas tenu de justifier les raisons du congé. Dès lors, si la loi du 6 juillet 1989 avait pu s'appliquer, le congé n'aurait pas été valide pour défaut de motivation, permettant ainsi à la locataire de voir son contrat de location reconduit. Cette décision est intéressante au niveau de la pratique, car rares sont les solutions qui ne vont pas dans le sens de la protection du locataire. [...]