Cour de cassation chambre civile 19 mai 2010, droits de préemption, article 1123 du Code civil, loi du 6 juillet 1989, offre de vente, locataire, propriétaire, délai de préavis, vente par les propriétaires, tiers acquéreur, droits des parties, contrat, pacte de préférence, promesse unilatérale de contrat, commentaire d'arrêt
Si l'offre de vente inclut un délai et une volonté ferme de la part de l'offrant de contracter avec le bénéficiaire, alors le congé valant offre de vendre, donné aux locataires par le propriétaire qui veut vendre son bien n'échappe pas à la règle et se doit d'être respecté. C'est en ce sens que s'inscrit l'arrêt rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation le 19 mai 2010.
[...] C'est en ce sens que s'inscrit l'arrêt rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation le 19 mai 2010[1]. Les faits soumis à l'attention de ladite juridiction sont les suivants, les propriétaires d'un bien donné à bail à des locataires jusqu'au 30 juin 2005 ont voulu vendre leur bien, pour se faire ils ont nommé un mandataire qui a notifié aux locataires un congé en date du 30 juillet 2004. Ce congé valait offre de vente à un certain prix et les locataires bénéficiaient de cette offre de vente jusqu'à la fin du délai de préavis s'étalant du 1er janvier au 28 février 2005. [...]
[...] Non contents, les locataires ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation qui l'a examiné le 19 mai 2010. Ainsi, pour rejeter la demande de substitution faite par les locataires, la Cour d'appel de Chambéry retient que bien que les propriétaires eussent notifié une offre de vente aux locataires qui pouvaient s'en saisir dans le délai de préavis s'étalant du 1er au 28 février 2005, ils pouvaient changer d'avis et vendre le bien le 8 octobre 2004 avant le début du délai de préavis. [...]
[...] Ainsi, par rapport à notre arrêt, on ne peut pas savoir sur quel fondement les juges se baseront pour substituer le bénéficiaire au tiers acquéreur, mais on peut imaginer que ce sera sur le droit de préemption, en effet, n'est-ce pas son but premier que de permettre au bénéficiaire de pouvoir profiter prioritairement de l'offre de vente ? Puisque la réponse est oui, il est normal qu'en fin de compte, le bénéficiaire abusé puisse user de son droit pour revendiquer ce qui lui est dû. Cass. civ. 3e mai 2010, n° 09-13474 Cass. civ. 3e mai 1989, n° 87-18130, Bull. civ. [...]
[...] La critique serait donc que le droit de préemption serait équivalent à un droit de retrait. Dans ce cas, la substitution ne consisterait qu'en une réparation en nature du préjudice subi par le bénéficiaire de l'offre de vente. Partant, on peut alors émettre une seconde critique qui découle de la précédente, le droit de préemption ne pourrait en fin de compte pas être dissocié du droit de retrait, c'est-à-dire que le droit de préemption n'aurait plus d'intérêt s'il ne permettait pas la substitution du bénéficiaire au tiers en cas de violation. [...]
[...] Par exemple dans l'arrêt 3e civ 26 avril 1978[4], le fait de la défaillance d'une condition suspensive rendant la vente inexistante rend aussi caduque le droit de préemption. Donc il est important de respecter les conditions de l'offre de vente. Cependant, en l'espèce on ne peut pas imaginer que les juges d'appel, suite au renvoi, vont prononcer la caducité de la vente. En effet, du fait du droit de préemption du bénéficiaire, il est plus probable qu'ils prononcent la substitution de ce dernier au tiers acquéreur, reconnaissant ainsi la validité de la vente après substitution. [...]
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