Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 juin 2018 - La clause de solidarité et l'indemnité d'occupation des colocataires

Extraits

[...] En effet, pour des raisons de sécurité, le bailleur qui ne voudrait pas se trouver dans la situation où un colocataire se maintiendrait dans les lieux, tandis qu'un autre a pris congé, peut exiger une résiliation du contrat simultanée par tous les colocataires. Il en résulte que le colocataire qui voudrait prendre congé ne peut le faire qu'avec les autres colocataires, il perd ainsi la faculté de rompre unilatéralement le contrat. Le faire serait une violation de ses obligations, étant donné que la clause résulte du contrat, et donc qu'il est le fruit d'un consentement mutuel des parties. [...]

[...] En effet, la troisième chambre civile énonce qu'aucune clause de solidarité ne portait sur le paiement des indemnités d'occupation, et donc, aux termes de l'article 1102 du Code civil (1130 nouveau), la Cour d'appel ne pouvait pas présumer que parce qu'il y avait solidarité sur le paiement des loyers qu'il y avait aussi solidarité sur le paiement de l'indemnité. En d'autres termes, la Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché s'il y avait une clause de solidarité concernant ce point. En l'absence de toute clause de solidarité, le bailleur ne peut valablement pas exiger le paiement de la totalité de l'indemnité par un seul colocataire. Donc, en l'espèce, le bailleur ne peut exiger qu'aux deux colocataires le paiement de l'indemnité d'occupation, qui représente leur part individuelle. [...]

[...] Le contrat de bail peut prévoir une clause de solidarité, qui a vocation à s'appliquer au stade de l'exécution du contrat. Cette clause de solidarité permet au bailleur, lorsque l'un des copreneurs n'exécute pas son obligation de payer, ou a délivré un congé, de demander paiement à l'un des colocataires de la totalité de la somme due. On dit alors que les colocataires sont solidairement et individuellement responsables à l'égard du bailleur (solidarité passive et indivisibilité subjective). En l'absence de toute clause, le bailleur ne peut pas prétendre au paiement des sommes dues aux autres colocataires, étant donné que la dette de loyer n'est pas en elle- même indivisible (3e civ févr n° 00-1790). [...]

[...] Elle a pour effet direct, comme l'énonce la Cour, de priver le droit du locataire de rompre unilatéralement le contrat de bail. Ainsi, le locataire qui a pris congé a donc violé l'une de ses obligations contractuelles, et est donc sans effet. En effet, la Cour affirme que le congé du locataire ne peut être « valablement donné que simultanément par l'ensemble des preneurs ». Donc, c'est une condition sine qua non à la validité de la délivrance des congés par les colocataires, la locataire ayant rompu unilatéralement le contrat ne pouvait donc pas prétendre qu'elle n'était plus tenue des loyers à compter de la date de délivrance de son congé. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile juin 2018 - La clause de solidarité et l'indemnité d'occupation des colocataires Par un arrêt du 14 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée sur la clause de solidarité et l'indemnité d'occupation des colocataires. Les propriétaires d'une maison ont donné un bail d'habitation à deux colocataires. L'un des colocataires a délivré un congé. Les bailleurs assignent en acquisition de la clause résolutoire et au paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation. [...]