Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 février 2007 - Le pacte de préférence

Extraits

[...] La réforme de 2016 est venue consacrer la solution dépeinte par la Cour de cassation dans son arrêt rendu en chambre mixte le 26 mai 2006, ainsi, les conditions nécessaires au prononcé de la nullité sont les mêmes pour obtenir la substitution. Cette substitution semble être plus avantageuse que la nullité, car elle permet au bénéficiaire d'acquérir directement le bien s'il est d'accord avec les stipulations du contrat conclu avec le tiers. Ainsi, l'arrêt qui nous est soumis a repris le principe de l'arrêt rendu en Chambre mixte en 2006, permettant au bénéficiaire du pacte de préférence de revendiquer soit la nullité, soit la substitution, mais les deux conditions qui sont de prouver que le tiers connaissait l'existence d'un pacte de préférence et qu'il savait que le bénéficiaire souhaitait s'en prévaloir sont décisives dans l'optique d'obtenir de telles sanctions. [...]

[...] C'est-à-dire d'expliquer sa fonction et ce qu'il implique. Pour commencer, ce pacte est défini par l'article 1123 du Code civil depuis la réforme du droit des obligations entrée en vigueur en 2016. Le pacte de préférence ne constitue une offre de contracter, car cette dernière doit être ferme et précise, or, le pacte n'implique pas de volonté ferme de vendre de la part du propriétaire. Le pacte de préférence bien qu'on ne puisse plus dire qu'il n'a qu'une origine conventionnelle depuis sa consécration par la réforme du droit des obligations de 2016 doit quand même se distinguer du droit de préemption dont l'origine est légale depuis toujours. [...]

[...] En cas de refus et seulement dans ce cas, le promettant sera libéré de ses engagements et pourra proposer la vente à un tiers au contrat sous les mêmes conditions que prévues dans le pacte. En l'espèce, on comprend donc que le promettant, c'est-à-dire la légataire universelle de la défunte bailleresse, aurait dû proposer préférentiellement la vente à la société preneuse en raison du pacte de préférence existant initialement dans le contrat. Cependant, la légataire a vendu à un tiers en violation du pacte de référence, manquant ainsi à ses obligations. Ce manquement permettant, sous conditions, de voir prononcer la nullité de la vente par le juge. B. [...]

[...] Cet arrêt rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation le 14 février 2007 en offre une parfaite illustration. En l'espèce, M.X (le preneur) a conclu un bail commercial avec Mme Y la bailleresse) en mars 1988, ledit bail contenait un pacte de préférence immobilier au profit du preneur. Ledit preneur a ensuite fait apport de son fonds de commerce et de son bail commercial à une société, cédant ainsi son bail avec l'accord de sa bailleresse par acte authentique du 14 avril 1998. [...]

[...] Un choix nouveau laissé au bénéficiaire d'opter entre nullité ou substitution Dans l'arrêt que nous commentons, la Cour de cassation indique bien que le bénéficiaire peut demander la nullité et la substitution au tiers acquéreur. C'était en effet le cas avant la réforme du droit des obligations de 2016, ainsi le bénéficiaire devait d'abord passer par la nullité avant de pouvoir se substituer au tiers via un nouveau contrat proposé par le promettant, cependant cela ne correspondait pas vraiment à une substitution qui par définition conserve le contrat actuel et ne vient que remplacer le tiers acquéreur par le bénéficiaire du pacte de préférence. [...]