Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 octobre 2011 - Le constructeur de bonne foi est-il tenu ou non de rembourser une moins-value ?

Extraits

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile octobre 2011 - Le constructeur de bonne foi est-il tenu ou non de rembourser une moins-value ? Le 12 octobre 2011, les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont rendu un arrêt de cassation portant sur une construction réalisée sur le terrain d'autrui par un constructeur de bonne foi qui a entraîné une moins-value sur ce terrain. En l'espèce, par un acte authentique une personne a acquis plusieurs parcelles, et a érigé une construction sur l'une des parcelles. [...]

[...] Ainsi, cette jurisprudence protège les constructeurs qui pensaient légitiment pouvoir disposer d'un droit de propriété sur le sol, mais qui ont été évincé, cela évite ainsi de les placer dans une situation encore plus délicate qui serait de devoir verser une indemnité aux véritables propriétaires. Si l'on se place maintenant du côté du véritable propriétaire du sol, cette jurisprudence n'est pas sans conséquence. En effet, il ne pourra pas se voir indemniser pour le préjudice subi par la construction qu'il n'a pas désiré sur son sol si le constructeur est de bonne foi. Cet arrêt intervient donc pour compléter l'article 555 du Code civil jusqu'alors silencieux sur la moins-value d'encombrement apportée par le propriétaire de bonne foi. [...]

[...] Peu importe si l'ouvrage a entraîné une moins-value, le constructeur de bonne foi ne peut pas avoir à indemniser les propriétaires du fonds, car il pensait légitimement être propriétaire de la parcelle lors de la construction. Les juges vont cependant rester silencieux sur les conséquences de cette solution. On peut penser que les propriétaires du sol vont devoir verser une indemnité au constructeur pour compenser une partie des dépenses faites, mais qu'au regard de la moins-value apportée, cette indemnisation ne sera que partielle. [...]

[...] En effet, lorsque le constructeur est de bonne foi il ne lui appartient pas de rembourser la moins-value apportée au terrain aux propriétaires du sol. Par cet arrêt, les juges vont sanctionner l'interprétation défavorable au constructeur effectuée par la cour d'appel, pour imposer une lecture stricte de l'article 555 du Code civil, protégeant le constructeur de bonne foi en cas de moins-value. Si les juges de la cour d'appel vont chercher à sanctionner le constructeur quand bien même il serait de bonne foi en privilégiant les propriétaires du sol les juges de la Cour de cassation vont refuser la reconnaissance d'une indemnisation par le constructeur en cas de moins-value (II). [...]

[...] Mais, ce choix est limité lorsque le constructeur est de bonne foi. L'article 550 du Code civil pose une définition de la bonne foi en matière de droit de propriété : Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices elle s'apprécie au moment de la réalisation de la construction. Dans l'hypothèse où le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du sol est dans l'obligation de garder l'ouvrage et devra ainsi verser une indemnité au constructeur, soit il rembourse une partie des dépenses faites par le constructeur si la plus-value est moins importante, soit il rembourse les dépenses faites si la plus-value est importante. [...]