Un notaire est tenu au titre de son obligation de conseil d'attirer l'attention sur les mentions équivoques d'une plaquette publicitaire, en s'assurant de l'effectivité de l'assurance pour loyers impayés.
Cet arrêt inédit a trait à la responsabilité des professionnels dans l'hypothèse de ce qu'il est convenu d'appeler un montage immobilier clés en mains : sont proposés à des investisseurs particuliers une acquisition d'immobilier locatif, comportant un prêt adapté, une assurance pour loyers impayés, voire pour un niveau de loyers, le tout envisagé en intégrant la fiscalité sur des perspectives d'une rentabilité prévisionnelle donnée.
Ces montages, plus ou moins sécurisés, peuvent être source de nombreuses difficultés sur le plan juridique, comme le montre l'espèce jugée. Pour souscrire à l'augmentation de capital d'une SCI, des investisseurs particuliers avaient contracté des emprunts, donnant notamment « tous pouvoirs au gérant, à l'effet de négocier toutes polices d'assurances garantissant le paiement des loyers assurant la rémunération des capitaux investis, avec toutes compagnies d'assurances », d'autant qu'une notice d'invitation et de présentation de l'investissement immobilier était diffusée avec la cartouche de la SCP notariale annonçait « une garantie de paiement grâce à la police d'assurance », outre la possibilité d'emprunt et la garantie de reprise des parts.
[...] Cour de cassation, 1re civ nov SCI F . Mutuelles du Mans et autres Un notaire est tenu au titre de son obligation de conseil d'attirer l'attention sur les mentions équivoques d'une plaquette publicitaire, en s'assurant de l'effectivité de l'assurance pour loyers impayés Sur le moyen unique du pourvoi principal et du pourvoi incident, pris en ses trois premières branches : Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; [ . ] Attendu qu'en se déterminant ainsi, après avoir relevé que les interventions de la SCP de notaires et de M. [...]
[...] 2e juill pourvoi 05- 12.603 Par ailleurs, c'est la responsabilité du notaire qui est engagée ici, non celle du prêteur. L'on sait en effet, ce qui est le cas en l'espèce, qu'une banque n'engage pas sa responsabilité lorsqu'elle n'a pas proposé un investissement et est restée étrangère au montage d'une opération qu'elle a simplement financée ; sa responsabilité serait cependant engagée si elle ne portait pas à la connaissance de l'emprunteur des faits de nature à mettre en cause son engagement, tel un avertissement de la COB sur l'opération (Com juill pourvoi 98- 18.842 Bibliographie L'assurance des loyers impayés : Christiane Renaldo. [...]
[...] La SCI ayant éprouvé des difficultés financières dues au non-recouvrement des loyers, l'assurance pour loyers impayés n'ayant pas été souscrite, certains investisseurs n'ayant pas honoré le remboursement des échéances de leurs prêts, la banque a engagé des poursuites vis-à-vis de ces particuliers investisseurs. Ceux-ci ont alors assigné le notaire, la SCP notariale, la caisse régionale de garantie notariale et le prêteur pour prise en charge des échéances suite au manquement à l'obligation de conseil. La Cour d'appel de Lyon (1re ch. [...]
[...] La Cour de cassation casse et annule dans toutes ces dispositions cet arrêt des juges du fond, dans l'attendu reporté ci-dessus : le notaire, face à une plaquette équivoque aurait du attirer l'attention de souscripteurs pour remplir son obligation de conseil, les interventions de la SCP en l'occurrence revêtant un caractère professionnel et non personnel. Cet arrêt qui doit être approuvé, participe à la délimitation des contours d'une jurisprudence souvent ponctuelle mais équilibrée dans ce domaine relatif à des montages immobiliers clés en mains. [...]
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