Cour de cassation, 1ere chambre civile, 9 avril 2015 - Un agent immobilier peut-il être doublement mandaté pour la même opération et percevoir ainsi une double rémunération?

Extraits

[...] Celle-ci, dans un arrêt du 25 juillet 2013, rejette la demande en paiement de l'agent immobilier, invoquant l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, estimant que le mandat prévu à l'article 72 du même texte ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, d'autre rémunération ou omission à l'occasion d'un opération ( ) dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat L'agent immobilier, demandeur, forme donc un pourvoi en cassation. Dès lors, la problématique qui se pose à la Cour est la suivante; l'agent immobilier peut-il être doublement mandaté pour la même opération et percevoir ainsi une double rémunération? [...]

[...] Finalement, toutes ces exigences tant sur la forme que sur le fond du mandat encadrent fortement la pratique de la double-rémunération. Rappelons également que la solution donnée par l'arrêt de 2015 n'est pas novatrice. La technique du double mandat est admise de très longue date par la Cour de cassation (depuis 1860), à la condition que les deux mandants soient l'un et l'autre au courant de ce que leur représentant agit également pour l'autre partie. De plus, un arrêt de la même chambre de la Cour de cassation de 1998 rendu aux visas des articles 1er et suivants de la loi de 1970 et 72 et suivants du décret de 1972 avait déjà préalablement consacré cette pratique. [...]

[...] Toutefois, face à l'approbation de cette technique, certains auteurs ont dénoncés un coup dur pour la loi Hoguet à l'image de D.Tomasin. En effet, en regardant les travaux parlementaires préparatoire au vote de la loi Hoguet, l'intention des parlementaires était de condamner l'absence de tout contact entre l'acheteur et le vendeur, l'un signant une promesse d'achat, l'autre une promesse de vente, mais par un acte séparé Dans la mesure où le double mandant permet de traiter avec chacune des deux parties sans qu'elles s'en doutent, on pourrait penser que l'acceptation, dès 1998, du double mandat vient à l'encontre de la volonté légalisation. [...]

[...] C'est le cas des agents immobiliers, encadrés par la loi Hoguet de 1970, qui sont soumis à une réglementation stricte et notamment concernant leur rémunération. La Cour de cassation, dans l'arrêt du 9 avril 2015, est amenée à se prononcer sur le problème de la possible double-rémunération de l'agent immobilier dans le cadre d'une même opération. En l'espèce, le 5 juillet 2007, un agent immobilier avait reçu un mandat de recherche pour un immeuble de la part d'un couple, moyennant une rémunération. Préalablement, un particulier avait confié un mandat de vente d'immeuble à ce même agent, moyennant également une rémunération. [...]

[...] On 2 sur 5 peut se demander si l'arrêt n'est pas opportun puisque la réalité des faits n'est pas en adéquation avec la solution établie par la Cour de cassation. Finalement, le vendeur et l'acquéreur sont fautifs dans la conclusion de l'acte; il est même possible d'y voir une intention dolosive dans la mesure où la conclusion de la vente postérieure permettait délibérément et volontairement d'évincer l'agent pour éviter le paiement de sa double rémunération. Toutefois, malgré l'autorisation de la double-rémunération pour l'agent immobilier mandaté par les deux cocontractants, celle-ci reste soumise à des conditions rigoureuses. [...]