Arrêt du 13 octobre 2021, contrat de bail, obligation, contrat à exécution successive, vices cachés, qualification de défaut, garantie, litige
La 3e chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 13 octobre 2021, a eu à statuer sur la spécificité de l'obligation de délivrance du contrat de bail ; spécificité tenant au fait que le contrat de bail est un contrat à exécution successive.
En l'espèce, un bail commercial est conclu le 18 décembre 2007. En décembre 2014, la fermeture de l'établissement est ordonnée à cause d'un défaut affectant la charpente du bâtiment. Le liquidateur judiciaire des preneurs assigne le bailleur en résolution du contrat de bail, en restitution des loyers et en dommages-intérêts au motif d'un manquement à l'obligation de délivrance.
[...] La distinction trouve donc son intérêt en l'espèce, en ce que le preneur n'aurait pas eu besoin de mettre en demeure son bailleur dans le cadre de l'obligation d'entretien. La distinction entre les deux obligations se fait par l'appréciation du défaut. B. La qualification du défaut Si l'obligation d'entretien vise l'usure normale de la chose, la garantie contre les vices vise quant à elle des défauts autres que l'usure. La garantie vise les défauts apparents ou apparus en cours de bail. [...]
[...] Ainsi, la garantie ne s'applique, concernant les vices cachés postérieurs, qu'après en avoir informé le bailleur ; celui-ci ne pouvant avoir connaissance de lui-même que des vices existant antérieurement à la conclusion du bail. La Cour relève l'existence d'une mise en demeure, mais celle-ci présente deux défauts. - D'une part, le preneur n'a averti le bailleur qu'après la fermeture de son établissement. Dès lors, il était impossible pour le bailleur de réparer le vice afin d'éviter la fermeture. Cette mise en demeure tardive est d'autant plus dommageable que le preneur connaissait l'existence du vice deux ans avant la fermeture et aurait donc pu l'éviter s'il n'avait pas été négligent. [...]
[...] Or la Cour retient que le vice est postérieur à la conclusion du bail et que le bailleur, après avoir été mis en demeure, a bien proposé au preneur la réparation du défaut ; ce dernier n'ayant pas donné suite à la proposition. La Cour de cassation en conclut donc que le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance. Au regard des éléments précédents, il apparaît que la Cour de cassation énonce l'originalité de l'obligation de délivrance du contrat de bail pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés due par le bailleur (II). [...]
[...] Or, comme l'ont énoncé les juges du fond, le défaut résulte d'un sous-dimensionnement de la charpente. Ainsi, le défaut n'est pas la conséquence de l'usure et relève de la garantie contre les vices cachés. Au demeurant, le vice affectant la chose doit être inhérent à la chose et être caché. En effet, le vice ne doit pas provenir d'un élément extérieur auquel cas la garantie ne pourrait s'appliquer. Les juges du fond retiennent qu'il s'agit d'un défaut inhérent à la charpente puisqu'il concerne le dimensionnement de celle-ci. [...]
[...] La garantie contre les vices est due par le bailleur pour les vices qui apparaissent en cours de bail, que ces vices soient antérieurs ou postérieurs à la conclusion du bail. Ainsi, la Cour ne distingue pas la date d'origine du vice pour exclure l'application de la garantie, mais pour appliquer un régime différent. L'origine postérieure est acceptée, car le contrat de bail est un contrat permettant au preneur de jouir d'un bien durant une certaine durée. La garantie contre les vices vient alors, tout comme l'obligation d'entretien, prolonger l'obligation de délivrance. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
